Lời hứa của trưởng ban quản trị Luxcity Quận 7: có phải hứa chỉ để cho có hứa?

 

Video ghi nhận việc mr Khánh - trưởng ban quản trị Luxcity hứa với cư dân là cho làm MINH BẠCH số liệu báo cáo đã có sai xót thời gian qua bằng cách:


+ Nhờ cư dân hỗ trợ nghiệp vụ kế toán cho kế toán ban quản trị, nhập liệu lại chứng từ gốc thu/chi từ 2018 đến nay. Đã có nhóm cư dân giỏi kế toán đã sẵn sàng hỗ trợ để MINH BẠCH số liệu.


+ Đồng ý cho nhập liệu vào phần mềm quản lý thu/chi ứng dụng công nghệ điện toán đám mây 4.0 (cloud) để cư dân giám sát được mọi lúc mọi nơi bằng chiếc smartphone.



Nhưng không hiểu tại sao sau buổi họp ban quản trị Luxcity đã hành động:


- Không cho cư dân tiếp cận chứng từ gốc thu/chi và ban quản trị chỉ đồng ý giao chứng từ cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.


- Không cho áp dụng phần mềm quản lý thu/chi được cư dân dành tặng miễn phí hoàn toàn, phần mềm đã được chuyển giao đến ban quản trị nhưng đến nay không có bất kỳ nhập liệu nào.


Lời hứa của trưởng ban quản trị sao không đáng tin cậy một chút nào, xem video trên là rõ về những gì trưởng ban quản trị Luxcity đã hứa trước cư dân.


"Mất tiền bạc là mất một, mất uy tín là mất mười và mất niềm tin là mất tất cả".


www.LuxcityQ7.com | Minh bạch - Hiệu quả - Yêu thương
TP HCM ngày 18/05/2021


Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7 www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm


Câu chuyện sống tại chung cư: Ban quản trị có phải là ông vua chung cư?

 

Nói về vĩ mô, một công dân tầm thường như tôi cũng chỉ biết kỳ vọng và ngóng trông, bởi bản chất muốn thay đổi được vĩ mô thì cái gốc là dân trí cần tăng cao. Hơn trăm năm trước (từ 1906) cụ Phan Chu Trinh cùng nhiều chí sĩ yêu nước đã thực hiện "khai dân trí - chấn dân khí - hậu dân sinh", con đường gốc rễ để đưa nước Việt hùng cường, cụ Phan Chu Trinh là người đầu tiên dịch cuốn Khuyến học sang chữ quốc ngữ, cuốn Khuyến học là sách gối đầu giường của người Nhật, tác giả là ngài Fukuzawa Yukichi (đồng Yên giá trị cao nhất của Nhật có ảnh của ông, để hiểu người Nhật ghi nhớ công lao của ngài đến mức nào). Tiếc là giai đoạn lịch sử ấy dân tộc ta chưa hấp thụ được cái tinh hoa, cái gốc rễ của cụ Chu Trinh.


Tôi quay về câu chuyện vi mô, câu chuyện thường nhật mỗi ngày có lẽ sẽ dễ dàng hơn. Đó là câu chuyện về ban quản trị chung cư Luxcity Quận 7 TP HCM đã "nói một đằng làm một nẻo", báo cáo sai số liệu tài chính thu/chi và đang lạm quyền với cư dân... 



Suốt 1 tháng qua cư dân ở Luxcity mong mỏi BQT làm đúng quy định pháp luật và quy chế BQT nhằm MINH BẠCH số tiền nhiều tỉ đồng trong vận hành của nhiệm kỳ 1. Cư dân chuyển dần trạng thái từ mong đợi BQT làm đúng nhưng khó quá vì BQT không biết cách hoặc cố tình không biết cách làm, rồi đến trạng thái cư dân muốn hỗ trợ ban quản trị như tặng phần mềm quản lý thu/chi miễn phí hoàn toàn, cử người nhập liệu lại chứng từ vì 3 năm qua BQT chưa làm (theo BQT là vì không có người biết nghiệp vụ kế toán nên không làm), từ việc cư dân muốn hỗ trợ và đối thoại với BQT chuyển sang việc BQT không muốn đối thoại, mà đỉnh điểm là BQT thẳng thừng không chấp nhận cho cư dân tiếp nhận chứng từ gốc để nhập liệu và nói rõ "BQT chỉ cung cấp cho cơ quan chức năng có thẩm quyền", BQT cắt đứt sợi dây liên lạc với cư dân Luxcity.

Lời hứa, lòng tự trọng và trách nhiệm của ban quản trị Luxcity nhiệm kỳ 2

 

BQT nhiệm kỳ 2 của Luxcity đều là những người có hồ sơ năng lực thật đẹp và như ban quản trị cam kết họ đều là những người xứng đáng được cư dân trao trọn niềm tin để vận hành chung cư Luxcity này. Cả nhiệm kỳ 1 từ 2018 - 2021 cư dân đã trao niềm tin đó, niềm tin của con người với con người và không có suy nghĩ gì về việc đôn đốc, giám sát cách làm việc của BQT.



Nhưng rồi một ngày những cư dân "trẻ - khỏe - xinh" tham dự hội nghị chung cư lần 2 để bầu chọn BQT nhiệm kỳ 2 Luxcity, nghe thuyết trình trong hội nghị, xem các bài báo cáo trong hội nghị thì thấy có gì đó BẤT ỔN ở đây.

Kinh nghiệm sống ở chung cư

 

Khi sống ở chung cư đảm bảo trình độ hiểu biết pháp luật được tăng lên, chính là nhờ thực tiễn cuộc sống!



- Khi mua căn hộ thì ngay lập tức mỗi cư dân góp 2% giá mua vào cái gọi là quỹ bảo trì chung cư, cái này là quy định bắt buộc của bộ xây dựng. Quỹ bảo trì chung cư vài chục, thậm chí vài trăm tỉ đồng là điều bình thường.


- Để việc bảo trì đúng chuẩn và vận hành tất cả dịch vụ chung cư hiệu quả thì thông qua hội nghị nhà chung cư cư dân sẽ bầu ra những người đại diện để vào ban quản trị (BQT), ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình công ty cổ phần mỗi cư dân là cổ đông. BQT vận hành theo quy định pháp luật và điều lệ hoạt động. Nghe qua thấy khá bài bản nhưng kẻ hở là ở đây:


            + Do lợi ích từ việc quản lý quỹ bảo trì vài chục, thậm chí vài trăm tỉ là quá lớn, do lợi ích không nhỏ từ việc quản lý dịch vụ tòa nhà hàng trăm triệu đến hàng tỉ đồng mỗi tháng và cơ chế giám sát vô cùng lòng lẻo nên BQT dễ dàng "vừa đá bóng vừa thổi còi" trong tất cả hoạt động thu/chi, quyết định chọn nhà cung cấp dịch vụ để thu lợi ích cho cá nhân mà quên lợi ích chung của cư dân. Thực tế đã xảy ra nhiều chung cư ở khắp Việt Nam là vấn đề thu/chi vô tội vạ, rút ruột quỹ bảo trì, ăn bớt chi phí vận hành chung cư, nâng giá đưa hạng mục sửa chữa bừa bãi, BQT đi đêm với nhà cung cấp dịch vụ... dẫn đến vỡ quỹ bảo trì chóng vánh khi cần sửa chữa lớn thì hết tiền nên cư dân sẽ nai lưng ra "chia đều" chi phí phát sinh. Có trường hợp ban quản trị bán căn hộ, rút sạch quỹ rồi bỏ trốn, khi cư dân phát hiện thì "chim bay cá lặn biết đâu mà tìm", pháp luật vào cuộc thì cũng là khúc cuối rồi.


            + Do một phần ở sự thờ ơ của cư dân, cư dân tin tưởng tuyệt đối với ban quản trị dựa trên những lời hứa mà không đòi hỏi quyền được giám sát chặt chẽ, một bộ phận còn xem việc giám sát là chuyện của người khác chứ không ảnh hưởng đến lợi ích của bản thân. Nhiều trường hợp là khi cư dân quan tâm đến số phận của quỹ bảo trì, đến vấn đề vận hành chung cư là lúc quỹ bảo trì đã hết sạch, là lúc chung cư bắt đầu cần chi lớn hàng tỉ đồng để bảo trì các hạng mục lớn của tòa nhà và tiền quỹ đã hết.


            + Một số chung cư có nhóm cư dân mong muốn ban quản trị minh bạch vấn đề vận hành, thu/chi thì BQT có đủ kỹ năng khiến "cư dân phải sợ" hay cao cấp hơn là "an tâm tuyệt đối" với quyết sách của BQT. Ví dụ ở Luxcity thì trưởng BQT tuyên bố chắc nịch trước hàng trăm cư dân ở hội nghị nhà chung cư là 3 năm nhiệm kỳ 1 luôn minh bạch, một cắt cũng không sai với hơn 7,5kg chứng từ gốc, cư dân nào cần thì cứ tự nhiên xuống phòng ban quản lý để xem - nghe con số 7,5kg giấy thì "ai mà hổng sợ". Trưởng và phó ban quản lý còn nói nhiều lần thông điệp rất rõ "không vì xem Luxcity là nhà, không xem cư dân là người thân, không được sự tin yêu của cư dân... thì đâu ai làm BQT với mức thù lao 2 - 3 triệu/tháng còn không đủ tiền điện thoại", cư dân nào nghe mà không rơm rớm nước mắt lệ rơi. Còn tôi thì xem phim Tàu nhiều, cái trò "ngụy quân tử - giả nhân giả nghĩa" thì Tàu là ông trùm, nên nghe BQT chia sẻ là thấy giống Tàu ngay, đóng phim rất đạt. Vì vừa sợ, vừa thấy cũng an tâm nên cư dân cũng cho trôi qua, nên BQT vẫn ngựa quen đường cũ mà chẳng ai nói nữa.


            + Chỉ có ở vài chung cư khi mà cư dân thấy bức xúc vì sự lạm quyền, lộng hành của BQT và quyết tâm làm cho ra kết quả thì mới hành động quyết liệt, đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mỗi cư dân là cần MINH BẠCH vấn đề vận hành của BQT. Với những yêu cầu đúng luật pháp và hợp tình người của cư dân thì BQT sẽ chơi bài cũ là kéo dài thời gian vì biết rằng "cứt trâu để lâu hóa bùn" là cư dân mệt mỏi sẽ bỏ cuộc, rồi BQT lại tiếp tục "vừa đá bóng vừa thổi còi", đời lại "hạnh phúc" với BQT. Còn nếu cư dân quyết liệt quá thì BQT cũng còn chiêu thức là "LÀM BƠ", tức là xem như không thấy, không nghe, không biết và không hành động, BQT khi đã làm như vậy thì cư dân cứ mà than đằng trời.


Tại Luxcity Quận 7 đang diễn ra tình trạng như vậy và cư dân nhờ chuyên gia tư vấn thì được chỉ dẫn rõ ràng ở đây www.luxcityq7.com/2021/05/y-kien-chuyen-gia-ve-quy-trinh-de-cu-dan-chung-cu-dau-tranh-khi-phat-hien-dau-hieu-lam-quyen-cua-bqt.html


Và theo quy định pháp luật thì khi BQT vẫn được hơn 50% hết lòng ủng hộ thì BQT ấy dù có lạm quyền, dù có rút ruột, dù có cho cái quyền làm vua chung cư... thì BQT đó vẫn là "nhà vô địch" nhé, pháp luật sẽ đứng về hơn 50%. Đó là lý do vì sao tôi nói "cư dân sẽ toàn quyền chọn và quyết định về cuộc sống ở chung cư", nếu ta thờ ơ thì cuộc sống cũng sẽ thờ ơ với ta như vậy.


Ảnh dưới là phó ban quản trị trả lời dứt khoát với cư dân là không cho phép cư dân tiếp cận chứng từ thu/chi gốc và sau đó thì block tất cả kênh liên lạc với cư dân, BQT Luxcity quận 7 chuyển sang giai đoạn "LÀM BƠ - BƠ ĐI MÀ SỐNG".


Phó ban quản trị Luxcity Quận 7 nhắn tin dứt khoát với yêu cầu của cư dân


Tham dự group của cư dân Luxcity Quận 7: www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm


www.CaoTrungHieu.com | Sống là cho đâu chỉ nhận riêng mình
TP HCM ngày 14/05/2021


Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7 www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm


Ý kiến chuyên gia về quy trình để cư dân chung cư đấu tranh khi phát hiện dấu hiệu lạm quyền của ban quản trị

Tình trạng ban quản trị ở các chung cư lạm quyền, "rút ruột" tài chính của cư dân ngày càng trở nên phổ biến mà báo chí đã đưa tin rất nhiều trong thời gian qua. Thậm chí ban quản trị tự cho mình cái quyền làm "vua chung cư", "vừa đá bóng vừa thổi còi" với tất cả hoạt động vận hành chung cư, toàn quyền thực hiện các nghiệp vụ thu/chi sai quyền hạn được quy định ở pháp luật cũng như điều lệ hoạt động của ban quản trị. Khi cư dân phát giác hoặc có nghi ngờ và đề nghị ban quản trị cung cấp dữ liệu để kiểm soát thì có ban quản trị "làm ngơ" không hợp tác, thậm chí chấp nhận "ngồi xỏm trên dư luận", thách thức trước nguyện vọng và ý chí của cư dân... Vậy làm thế nào để cư dân có thể đấu tranh với các tình trạng này? Bài viết dưới đây là chia sẻ của chuyên gia đã theo sát nhiều sự vụ ở chung cư nhằm giúp cư dân có cách hành xử đúng lý và hợp tình.


Các bước mà cư dân cần làm như sau: 


Bước 1: Thu thập các bằng chứng để có cơ sở chứng minh BQT lạm quyền, làm không đúng theo quy định pháp luật, nỗ lực đối thoại với ban quản trị để "quay đầu là bờ" nhưng thực tế rất ít ban quản trị dám nhận khuyết điểm, dám nếu có sai thì đền bù thiệt hại và xin lỗi trước cư dân, thậm chí xin từ nhiệm chức vụ.


Bước 2: Cư dân viết đơn tố cáo ban quản trị chung cư về việc lạm quyền, rút ruột tài chính, làm sai quy chế hoạt động chung cư, làm trái pháp luật, trốn thuế... và gửi đến các cơ quan gồm:

- Gửi đến đích danh chủ tịch UBND Phường.
- Gửi đến đích danh chủ tịch UBND Quận.
- Gửi đến đích danh chánh thanh tra Quận.
- Gửi đến đích danh trưởng phòng quản lý đô thị Quận.
- Gửi đến đích danh giám đốc Sở Xây Dựng.
- Gửi đến đích danh chi cục trưởng chi cục thuế Quận nếu tố cáo về hành vi trốn thuế.
- Gửi đến đích danh trưởng công an Quận nếu tố cáo hành vi trục lợi chiếm đoạt tài sản... 


Để đẩy nhanh tốc độ thanh/kiểm tra thì nên:

- Có nhiều đơn tố giác tập thể có chữ ký của nhiều cư dân, và thêm nữa nhiều cư dân có thể gửi cùng lúc.
- Nhóm cư dân có tâm huyết cần dành thời gian đến với buổi tiếp dân định kỳ của chủ tịch UBND quận và UBND phường để nói lên nguyện vọng chính đáng của đơn tố cáo.


Thời gian dành cho bước 2 này sẽ kéo dài một vài tháng với nhiều lần thanh - kiểm tra của nhiều cơ quan ban ngành chức năng từ cấp phường đến quận/huyện và cấp sở. Dựa trên cơ sở này để quyết định chọn bước thứ 3 vì bước 3 là bước đòi hỏi cơ sở pháp lý và bằng chứng chặt chẽ.


Bước 3: Gửi đơn kiện đến tòa án quận/huyện mà chung cư đang tọa lạc về các sai phạm của ban quản trị.


Đây là 3 bước làm đúng để bất kỳ cư dân nào cũng có thể bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bản thân cũng như cho cư dân của chung cư mà ai cũng làm được.


PV


Đọc thêmNhững hoạt động đã được cư dân Luxcity thực hiện từ tháng 03/2021 đến nay để minh bạch trong công việc của ban quản trị chung cư



Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7: www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm


Những hoạt động đã được cư dân Luxcity thực hiện từ tháng 03/2021 đến 05/2021 với mục tiêu minh bạch tài chính của BQT

 

 - Căn cứ theo quy định pháp luật tại Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD-2019 của Bộ Xây dựng: Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Căn cứ theo quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư Luxcity nhiệm kỳ 1 được chuyển tiếp sang nhiệm kỳ 2, vì quy chế hoạt động BQT nhiệm kỳ 2 chưa được thông qua ở hội nghị nhà chung cư.


Cư dân ở Luxcity mong muốn BQT nhiệm kỳ 2 làm việc theo đúng pháp luật và quy chế, đặc biệt là vấn đề MINH BẠCH trong quản lý tài chính, thu/chi ở Luxcity từ 2018 đến nay nên đã tha thiết BQT đối thoại với cư dân, đưa ra những cam kết và các hành động cho cam kết ấy.


Một số hoạt động đã được cư dân thực hiện từ tháng 03/2021 đến nay:


1. Cư dân đề nghị BQT nhiệm kỳ 2 Luxcity tổ chức buổi tiếp dân đột xuất và đây là ghi nhận đầy đủ buổi tiếp dân, chi tiết www.luxcityq7.com/2021/04/cap-nhat-nhanh-thong-tin-buoi-hop-dot-xuat-giua-bqt-va-cu-dan-luxcity-ngay-23-04-2021.html


2. Cư dân chủ động hỗ trợ BQT nhiệm kỳ 2 số hóa dữ liệu tài chính giúp việc MINH BẠCH dễ dàng giám sát hơn nhưng BQT chỉ hứa sử dụng mà đến nay vẫn án binh bất động không nhập liệu, chi tiết www.luxcityq7.com/2021/04/so-hoa-du-lieu-thu-chi-quy-bao-tri-luxcity-quan-7.html


3. Cư dân Luxcity Quận 7 xin cái quyền của cư dân là được tiếp cận chứng từ thu/chi gốc, chi tiết www.luxcityq7.com/2021/05/cu-dan-luxcity-quan-7-xin-cai-quyen-cua-cu-dan.html


4. BQT Luxcity Q7 đã tham khảo ý kiến chuyên gia rồi trả lời 'là chỉ giao chứng từ thu/chi cho cơ quan chức năng có thầm quyền khi họ yêu cầu' và từ chối cung cấp cho cư dân, chi tiết www.luxcityq7.com/2021/05/ban-quan-tri-luxciy-quan-7-da-tham-khao-y-kien-chuyen-gia.html


Cư dân Luxcity Quận 7 đề nghị được quyền tiếp cận chứng từ gốc thu/chi và phản hồi từ phó ban quản trị

5. BQT đã cắt đứt sợi dây liên lạc với đại diện cư dân (block số di động, block Zalo) nên cư dân đã gửi Đơn yêu cầu tiếp cận tài liệu đến Ban quản lý và mong ban quản lý sẽ gửi đến được tận tay trưởng ban quản trị Luxcity (ảnh dưới).



Quản lý nhà chung cư - các lưu ý từ kiểm toán viên

Luật Nhà ở 2014 đã có quy định về việc quản lý nhà chung cư, tuy nhiên tình trạng tranh chấp tại các dự án vẫn gia tăng không phân biệt chung cư bình dân hay cao cấp. Theo giới phân tích, một trong các lý do là bởi các văn bản dưới luật còn chồng chéo, chưa rõ ràng, cụ thể và minh bạch. Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 2 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư là một hướng dẫn để thực hiện có hiệu lực từ ngày 2/4/2016. Thông tư 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 đã ban hành một số sửa đổi, bổ sung của các thông tư liên quan tới quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thông tư có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2020.



Tuy nhiên, việc quản lý tài chính chung cư vẫn còn gặp rất nhiều bất cập do việc quản lý tài chính không có bất kỳ một thông tư nào hướng dẫn cụ thể, chỉ là các Quy định của từng chung cư, dựa trên các quan hệ về hợp đồng, các công ty quản lý ghi nhận theo nguyên tắc thực thu thực chi thay vì dự thu dự chi, và việc Ban Quản trị làm việc bán thời gian và có sự thay đổi nhân sự liên tục để kiểm soát các công ty quản lý cũng tạo ra nhiều bất cập trong quá trình kiểm soát tài chính của chung cư.


1. Mối quan hệ giữa Chủ đầu tư, Công ty Quản lý, Ban Quản trị và Chủ sở hữu


Thường trong giai đoạn đầu tiên của vận hành nhà chung cư, Công ty Quản lý (BQL) sẽ có trách nhiệm về báo cáo thu chi quỹ vận hành, trong khi Chủ đầu tư (CĐT) có trách nhiệm đối với kinh phí bảo trì (và chủ đầu tư sẽ bàn giao trách nhiệm này cho Ban Quản trị chung cư sau khi Ban Quản trị chung cư được bầu ra).


Trách nhiệm của Công ty Quản lý đối với báo cáo thu chi quỹ vận hành:


- Lập và trình bày hợp lý báo cáo hoạt động thu chi quỹ vận hành theo các hợp đồng dịch vụ giữa Chủ đầu tư/ Ban Quản trị với các công ty quản lý.


- Thiết kế và vận hành hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả và cần thiết cho việc lập báo cáo hoạt động thu chi quỹ vận hành


- Đảm bảo không có các gian lận/ nhầm lẫn trong việc lập các báo cáo thu chi quỹ vận hành.


Trách nhiệm của Chủ đầu tư đối với kinh phí bảo trì


Trong giai đoạn đầu, Chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập và trình bày báo cáo kinh phí bảo trì phản ánh trung thực và hợp lý số dư của kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung và riêng của Chung cư. Trong quá trình lập báo cáo lần đầu này, Chủ đầu tư cần phải:


- Có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của pháp luật; và


- Chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.


- Thiết kế và vận hành hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả cần thiết cho việc lập báo cáo kinh phí bảo trì không có sai sót trọng yếu do gian lận hoặc nhầm lẫn.


- Chủ đầu tư chịu trách nhiệm đảm bảo việc các sổ sách kế toán thích hợp được lưu giữ để trình bày kinh phí bảo trì, với mức độ chính xác hợp lý, tại bất kỳ thời điểm nào và đảm bảo rằng các sổ sách kế toán tuân thủ với chế độ kế toán đã được áp dụng.


- Chủ đầu tư cam kết đã tuân thủ những yêu cầu nêu trên trong việc lập báo cáo kinh phí bảo trì kèm theo.


Việc kiểm toán Báo cáo thu chi quỹ vận hành, báo cáo kinh phí bảo trì chung cư thường được tiến hành sau khi có sự bàn giao quản lý của các quỹ về cho Ban quản trị chung cư (BQT) những người được các Chủ sở hữu bầu ra.


Hầu hết các Ban Quản trị thường chờ có ý kiến của Công ty kiểm toán mới xác nhận các số liệu mà Chủ đầu tư bàn giao, tuy nhiên, việc chờ đợi thường mất thơi gian rất nhiều do các khó khăn nêu sau:


Lần đầu tiên kiểm toán luôn có nhiều khó khăn cho việc kiểm toán phải được thực hiện dựa trên mối quan hệ nhiều bên:

- Thông tin cung cấp bởi Chủ đầu tư cho giai đoạn chủ đầu tư tự quản lý
- Thông tin cung cấp bởi Công ty quản lý trong giai đoạn Chủ đầu tư thuê Công ty quản lý
- Thông tin cung cấp bởi Công ty quản lý trong giai đoạn Ban Quản trị thuê Công ty quản lý.


Việc cung cấp thông tin cho công ty kiểm toán luôn bị chậm và kéo dài bởi các thay đổi trong Chủ đầu tư, Công ty quản lý (từ Trưởng Ban Quản lý tới Kế toán phụ trách), và cũng từ sự thay đổi liên tục của các thành viên Ban Quản trị (người ký kết hợp đồng với kiểm toán viên). 


Để việc kiểm toán lần đầu được tiến hành hiệu quả, các Ban quản trị chung cư cần thống nhất sau:


- Quy chế Hoạt động của Ban Quản trị
- Quy chế thu chi tài chính của Ban Quản trị
- Biên bản bàn giao của Chủ đầu tư cho Ban Quản trị nêu rõ phần chung, phần riêng, Nội quy chung cư đã được gắn vào hợp đồng mua bán của từng Chủ sở hữu.
- Giai đoạn tài chính được kiểm toán và chốt thời gian kiểm toán.


Các góp ý cho Ban Quản trị:


- Xem xét Quy chế hoạt động của Ban Quản trị và Quy chế thu chi tài chính của Ban Quản trị ngay kỳ Hội nghị Nhà chung cư lần đầu và sử dụng quy chế này cho toàn bộ các hoạt động


- Xem xét hợp đồng với Công ty quản lý một cách chặt chẽ và sự kiểm soát của Ban Quản trị liên quan tới các khoản thu chi Quỹ vận hành


- Xem xét việc chuyển giao tạm thời toàn bộ số dư Quỹ kết dư từ Công ty quản lý do Chủ đầu tư bổ nhiệm / hoặc do chính Chủ đầu tư quản lý về ngay cho Công ty Quản lý do Ban Quản trị ký kết. Số dư chênh lệch/ thiếu hụt sẽ được thực hiện sau khi hoàn thành kiểm toán lần đầu (thường mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện).


- Xem xét biên bản bàn giao của Chủ đầu tư một cách đầy đủ (phần chung/ riêng rõ ràng và có bản vẽ hoàn công đầy đủ làm cơ sở tính toán phần chung/ riêng)


- Có 1 nhân sự nắm rõ về quy trình kiểm toán và báo cáo tài chính để có thể theo dõi xuyên suốt quá trình bàn giao sổ sách/ chứng từ và báo cáo… từ CĐT/BQL tới BQT.


2. Các lưu ý về báo cáo thu chi quỹ vận hành:


Trong quá trình kiểm toán báo cáo thu chi quỹ vận hành, chúng tôi  thường gặp các vấn đề sau:


Giai đoạn đầu (tới 24 tháng kể từ khi bàn giao) - chi phí của chung và chi phí của CĐT lẫn lộn:


Một số chi phí của CĐT thường được đưa vào cho quỹ vận hành như: chi phí sửa chữa/ bảo trì, chi phí điện chung, ….


Chi phí điện trong giai đoạn đầu chưa lắp đặt công tơ, các công ty xây dựng/ lắp đặt sẽ sử dụng rất nhiều điện nhưng được phân bổ vào tiền điện chung của chung cư, dẫn tới việc chi phí điện rất là cao, trong khi đáng ra giai đoạn này chi phí điện sẽ cần  phải tính lại cho các nhà thầu.


Một ví dụ khác CĐT đã sử dụng ngân sách/ kỹ thuật của chung cư để dùng cho các việc của CĐT trong việc sửa chữa các căn hộ bị lỗi (chi phí bên trong căn hộ). Do vậy trong giai đoạn vận hành đầu tiên này mặc dù dân cư chưa về hết, các hệ thống máy móc thiết bị thường còn bảo hành, tuy nhiên số lượng cán bộ kỹ thuật của chung cư cao dẫn tới chi phí điện rất cao.


Ban Quản trị cần cân nhắc bóc tách các phần chi phí sử dụng riêng cho CĐT và yêu cầu CĐT chi trả lại cho quỹ vận hành.


Giai đoạn sau - ngân sách có phù hợp?


Giai đoạn sau thường Công ty Quản lý sẽ dựa trên ngân sách được chủ đầu tư thông qua để chi tiêu. Tuy nhiên, các Ban Quản trị cần lưu ý về việc ngân sách có phù hợp hay không để xem xét các số liệu chi có phù hợp không?


Chi phí nhân sự quản lý: số liệu nhân sự đưa ra trong danh sách có hoàn toàn 100% phục vụ dự án hay không? Hay một số nhân sự sẽ được công ty quản lý sử dụng cho 2-3 dự án và chia sẻ chi phí về chung cư của mình?


Chi phí bảo vệ: số lượng bảo vệ trong ngân sách và trên chi phí thường cao hơn số lượng bảo vệ thực sự có mặt tại chung cư. Ban Quản trị cần yêu cầu báo cáo kiểm soát số lượng bảo vệ và cắt giảm về số lượng đúng.


Chi phí điện: Ban Quản trị cần cân nhắc mức chi phí điện hợp lý và tiết kiệm, dựa trên công suất vận hành của chung cư thay vì dựa vào ngân sách đã đưa ra. Trong giai đoạn bán hàng, CĐT thường yêu cầu bật điện sáng ở toàn bộ các khu vực và do vậy, mức tiêu thụ điện sẽ cao. Cần có kế hoạch thay thế các nguyên liệu tiêu hao điện về mức tiết kiệm điện, khi cư dân về đủ chi phí tiền điện sẽ được giảm bớt.


Chi phí thay thế thiết bị: trong giai đoạn 2 năm đầu tiên, hầu hết máy móc thiết bị sẽ chưa cần bảo hành và thay thế nhiều, do vây mà chi phí trong báo cáo sẽ có nhiều khác biệt so với năm vận hành 3-4. Ban Quản trị cần làm việc chặt chẽ với BQL chung cư để đưa ra kế hoạch thay thế thiết bị, đặc biêt liên quan tới hệ thống thang máy, hệ thống nước thải, hệ thống điện của chung cư.


Việc sử dụng chi phí quỹ vận hành hay quỹ bảo trì chung cư cho việc thay thế các thiết bị cũng luôn là câu hỏi cần phải xem xét. BQT cần xem xét mức độ dài hạn so sánh với ngắn hạn trong việc sử dụng quỹ bảo trì. 


Các góp ý cho Ban Quản trị:


Ngân sách cần xem xét mức độ phù hợp như nêu trên cho số lượng nhân sự, bảo vệ, vệ sinh, …


Kiểm soát chi: bằng việc xem xét và đánh giá báo giá, xem xét điều khoản hợp đồng


Xem xét hợp đồng quản lý để tiết kiệm phần thuế Giá trị gia tăng cho phần nhân sự Ban Quản lý.


Tiết kiệm ngân sách bằng cách yêu cầu BQL xem xét đưa ra dự báo dòng tiền để có thể gửi tiết kiệm dài hạn cho số tiền trong quỹ kết dư (mức chênh lệch lãi suất ngân hàng có thể là 3-4%/ năm)


Xem xét các khoản mục mà CĐT cần phải bảo trì, bảo dưỡng thay vì lấy quỹ vận hành ra sử dụng


Xem xét các khoản mục mà đơn vị bảo hiểm cần phải chi trả thay vì lấy quỹ vận hành ra sử dụng.


3. Các lưu ý về báo cáo quỹ bảo trì 


Kinh phí bảo trì là khoản kinh phí thu từ các đồng chủ sở hữu với mức phí 2% trên tổng giá trị trước thuế của căn hộ (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). 


Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. 


Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại. 


Kinh phí bảo trì được chuyển vào tài khoản do Chủ đầu tư lập để quản lý, sử dụng và được hạch toán trên cơ sở thực thu - thực chi. Quỹ bảo trì này sẽ được chuyển cho Ban Quản trị quản lý ngay khi Ban Quản trị được thành lập. 


Các lưu ý khi kiểm toán Quỹ bảo trì mà chúng tôi thường gặp phải:


2% trên tổng giá trị trước thuế của căn hộ: kiểm toán viên cần xác định giá trị bán có phù hợp hay không và chọn mẫu, yêu cầu CĐT cung cấp các số liệu tổng hợp và chi tiết để đảm bảo con số 2% tính toán này là phù hợp.


Tính toán lại phần chung -  phần riêng: Xác định phần chung phần riêng sẽ dẫn tới việc tính 2% có chính xác hay không cho phần chưa bán/ giữ lại của chủ đầu tư. Để xác định được phần chung - riêng thường công ty kiểm toán sẽ được cung cấp bản vẽ hoàn công của dự án  để tính lại số liệu này. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều CĐT cung cấp bản vẽ hoàn công nhưng không thực sự giống bản vẽ thực trạng dự án, do vậy tranh chấp về phần chung - riêng vẫn còn có nhiều bên không đồng ý được. Các phần chung hay tranh chấp: văn phòng làm việc của CĐT tại dự án, bãi xe, bản vẽ được sữa chữa lại để tăng diện tích thuê/ bán của CĐT.


Các góp ý cho Ban Quản trị:


Dựa trên bản vẽ bàn giao của CĐT và kiểm tra lại bản vẽ thực tế của chung cư để xác định rõ phần chung phần riêng – gửi văn bản ngay cho CĐT nếu có sự chênh lệch giữa bản vẽ và thực tế.


Yêu cầu xác nhận bằng văn bản của CĐT cho các phần chung này để đảm bảo không có sự thay đổi từ CĐT trong tương lai


Yêu cầu bàn giao  Quỹ bảo trì trên từng phần: lần 1 cho số lượng căn hộ đã bán, lần 2 cho phần riêng mà CĐT giữ lại và lần 3 cho toàn bộ tiền lãi tính trên quỹ bảo trì.


Mỗi một chung cư  có tình trạng pháp lý tòa nhà khác nhau, Quy chế vận hành – quy chế tài chính khác nhau, cách ký kết hợp đồng với Công ty quản lý khác nhau,  do vậy, các lưu ý nêu trên có thể không áp dụng cho toàn bộ các chung cư.


Link gốc: https://russellbedford.vn/vi/index.php?option=com_content&view=article&id=244:quan-ly-nha-chung-c-cac-lu-y-t-kiem-toan-vien&catid=10:kim-toan&Itemid=16

Bớt 'đoàn kết', hãy cam kết!

 

Trong một tập thể, người ta hay nhắc đến sự đoàn kết và xem đó là yếu tố tạo nên sức mạnh. Tiếc rằng, khái niệm đoàn kết chẳng những thường được hiểu sai, mà còn bị lạm dụng, nên chẳng những không tạo được sức mạnh cho tập thể, mà ngược lại, đôi lúc còn làm cho nó suy yếu thêm.


Bớt 'đoàn kết', hãy cam kết!


Trong môi trường doanh nghiệp và trong quan hệ đời thường, tôi coi sự cam kết còn quan trọng hơn cả sự đoàn kết. Tôi xem đoàn kết như một chiếc áo khoác đẹp, có thể có tác dụng khi ngắm nhìn từ bên ngoài, nhưng lại rất mỏng manh, dễ rách, không thể bảo vệ được cơ thể nhóm (team). Trái lại, cam kết như chiếc áo giáp thô cứng, mặc vào rất khó chịu (vì nó bó buộc, thắt chặt), nhưng lại rất bảo đảm, rất chắc chắn để bảo vệ cơ thể nhóm, bảo vệ tập thể khỏi nguy cơ tan rã.


Nhiều tổ chức, doanh nghiệp Việt Nam duy trì một văn hóa đoàn kết “mạnh” đến mức ai cũng vui vẻ, thân thiện, hòa đồng, không ai muốn mất lòng ai. Sự đoàn kết (trông có vẻ rất đẹp) này làm triệt tiêu tính phản biện, tranh luận trong tổ chức vì ai cũng sợ bị quy chụp là “gây mất đoàn kết, phản động”. Kể cả khi ai đó liên tục hứa mà không làm, đến thời hạn mà không hoàn thành nhiệm vụ, thì cũng không hề bị chỉ trích hay phê phán gì cả vì suy nghĩ đoàn kết là trên hết. Mọi người, dù trong bụng không hài lòng về cách làm việc của nhau, không ưa nhau, thậm chí ghét nhau, nhưng ngoài mặt vẫn xuề xòa, vui vẻ với nhau (vì cần phải “đoàn kết” với nhau). Các cuộc họp luôn trôi qua một cách bình lặng, yên ả, với tinh thần đồng thuận, đoàn kết, thân ái. Chỉ có công việc ngày càng trì trệ, và kết quả thì ngày càng tồi tệ...


Khi tôi tham gia vào doanh nghiệp Việt trong vai trò người quản lý, tôi luôn kêu gọi sự cam kết thay vì đoàn kết (vốn đã có thừa). Tôi thường khởi xướng những cuộc tranh luận sòng phẳng (mang tính xây dựng) về mục tiêu, kế hoạch công việc, thời hạn hoàn thành, tính cam kết chịu trách nhiệm, và khuyết khích phê phán (một cách có trách nhiệm) những hành vi hứa mà không làm, vi phạm thời hạn quy định vì nó làm ảnh hưởng đến người khác.


Lúc bấy giờ mọi người mới mạnh dạn cởi bỏ áo khoác đoàn kết mỹ miều nhưng mỏng manh, và bắt đầu mặc vào người chiếc áo giáp cam kết nặng nề, thô cứng. Cũng nhờ đó nên công việc “chạy rào rào”, kết quả được cải thiện rõ rệt và ai cũng thấy hưng phấn, vui vẻ (kể cả sau những cuộc tranh luận nảy lửa). Quan trọng hơn, khi ai đó phê phán một người nào đó về sự chậm trễ, hay tính thiếu cam kết trong công việc, họ không hề lo ngại mình sẽ bị “chụp” cho cái “mũ’ là “gây mất đoàn kết, phản độngc”. Ngược lại, khi bị phê phán về sự thiếu cam kết, không ai nghĩ người đang phê phán mình là có động cơ cá nhân.


Tôi thường đặt câu hỏi: “Liệu bạn có thể đoàn kết mãi với một người luôn vi phạm cam kết hay không?”. Một trăm phần trăm số người được hỏi đều trả lời dứt khoát là không.


Điều kỳ diệu là một khi sự cam kết được tôn trọng và duy trì, sự đoàn kết tự nó cũng phát triển và trở nên thực chất hơn!


Chia sẻ của anh Nguyễn Hữu Long | sáng lập group Phát Triển Doanh Nghiệp Việt

Chung cư New Saigon bị truy thu gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế

Từ kiến nghị của dân về minh bạch tài chính của Ban quản trị chung cư New Saigon, Chi cục thuế Nhà Bè đã tiến hành kiểm tra và truy thu gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp giai đoạn từ 2017 đến 9/2018.


Ban quản trị chung cư New Saigon (hay còn gọi là chung cư Hoàng Anh Gia Lai 3) vừa gửi văn bản báo cáo đến các tổ chức chính trị xã hội không đồng tình kết luận của Đoàn kiểm tra thuế. Ban Ban quản trị đã ký phụ lục Biên bản kiểm tra thuế và Biên bản vi phạm hành chính về hóa đơn, với mức truy thu thuế lên đến gần 1,5 tỷ đồng. 


Theo đó, tổng thuế truy thu năm 2017 là 806,4 triệu đồng (gồm thuế GTGT: 403 triệu đồng và thuế TNDN: 403,4 triệu đồng) và 9 tháng đầu năm 2018 là 670,4 triệu đồng (gồm thuế GTGT: 362,1 triệu đồng và thuế TNDN: 308,3 triệu đồng).


Ban quản trị chung cư cũng cho rằng, theo kết luận của Đoàn kiểm tra, nếu chỉ có lỗi về hóa đơn, thì chung cư sẽ phải nộp thêm 20%, tức khoảng 162 triệu đồng cho năm 2017, 135 triệu đồng cho 9 tháng đầu năm 2018. Còn nếu có lỗi trốn thuế thì chung cư phải nộp 100%, tức nộp thêm khoảng 1,5 tỷ đồng nữa, chưa kể đến khoản tiền phạt nộp chậm tính theo ngày (0,03%/ngày).


Trích dẫn ý kiến của Đoàn kiểm tra về các hoạt động kinh doanh trong chung cư và phải chịu thuế bao gồm phí trông giữ xe (cư dân, vãng lai), phí phát hành thẻ giữ xe, tiền nước sinh hoạt, vé bơi, lãi vay, cho thuê mặt bằng,…ngoại trừ phí quản lý thuộc đối tượng được miễn thuế, Ban quản trị cho rằng, nguyên nhân bị truy thu thuế là do sự khác nhau về nhận thức trong khi các quy phạm pháp luật chưa quy định rõ ràng và chi tiết đối với loại hình hoạt động “tự quản, tự thu - tự chi” của Ban quản trị chung cư.


Cư dân treo băng rôn phản đối Ban quản trị.


Căn nguyên dân bức xúc


Theo quan sát, từ việc Ban quản trị thu tiền nước của các hộ dân trong chung cư bằng phiếu thu không rõ ràng, nên một số hộ dân đã yêu cầu Ban quản trị cung cấp hóa đơn thuế ghi rõ số lượng tiêu thụ, đơn giá cho từng chỉ số tính định mức đối với chi phí tiền nước mà hộ dân phải trả hàng tháng. Tuy nhiên, Ban quản lý chỉ cấp hóa đơn thuế cho các hộ dân có yêu cầu xuất hóa đơn, đồng thời thu thêm phí xuất hóa đơn là 10% được thể hiện trên phiếu thu. 


Theo Quyết định 103/2009 của UBND TP.HCM ngày 24/12/2009 về điều chỉnh giá nước sạch trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đối tượng mua sỉ nước sạch tại các khu chung cư được giảm 10% đơn giá nước quy định tại điều 1 Quyết định này. Vì thế, việc thu tiền nước trên hóa đơn thuế do Ban quản trị chung cư xuất cho từng hộ dân theo giá bán lẻ (tức chưa được giảm 10% đơn giá theo Quyết định nêu trên) và thu thêm 10% phí xuất hóa đơn bằng phiếu thu, điều này đã tạo nên sự chênh lệch giữa giá nước trên phiếu thu và hóa đơn thuế đồng nghĩa với việc cư dân phải nộp đến 2 lần thuế. 


Phúc đáp đơn đề nghị của ông Đặng Xuân Hồi – chủ một căn hộ cư dân sinh sống tại chung cư vào ngày 17/5/2019, bà Phạm Thị Thanh Hương – đại diện Chi cục thuế Huyện Nhà Bè cho biết, “Ban quản trị chung cư New Saigon đăng ký kê khai thuế theo phương pháp trực tiếp và thu tiền nước sinh hoạt nhưng không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa dịch vụ, đồng thời thu thêm 10% phí xuất hóa đơn bằng phiếu thu là không đúng quy định tại điểm b, Khoản 1 điều 16 Thông tư số 39/2014 ngày 31/3/2014, đối với trường hợp người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để tiêu dùng nội bộ”.


“Đối với khoản thu thêm 10% trên doanh thu là khoản thu thêm của Ban quản trị nên Chi cục thuế xác định doanh thu tính thuế bao gồm cả khoản thu 10% căn cứ theo Điểm c, Khoản 2, Điều 13 Thông tư số 219/2013 ngày 31/12/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng. Theo đó, doanh thu để tính thuế GTGT là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT bao gồm các khoản phụ thu, phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng ”.


Đoàn kiểm tra thuế kết luận, tiền thuế 10% Ban quản trị thu hộ và nộp hộ cho các cư dân lấy hóa đơn Phí quản lý, tiền nước sinh hoạt là doanh thu và đồng thời tiếp tục yêu cầu Ban quản trị đóng thuế 10% trên doanh thu này.


Với lý do chưa biết lấy số tiền đóng thuế trên doanh thu từ đâu, Ban quản trị đã thông báo rộng rãi đến cư dân bằng văn bản số 07/2019/TB ngày 27/5/2019 về việc tạm thời không xuất hóa đơn cho 2 loại phí trên cho đến khi có kết luận mới của Hội nghị Khu căn hộ.


Đánh nhau ngay tại cuộc họp giữa cư dân và Ban quản trị


Ban quản trị chung cư đã tổ chức họp thường niên với cư dân về số tiền thuế bị truy thu.


Tại cuộc họp này, một số cư dân ý kiến yêu cầu công bố rõ ràng quyết định truy thu của Chi cục thuế Nhà Bè và công khai chi phí hoạt động tài chính vận hành chung cư nhưng vẫn chưa nhận được bất kỳ phản hồi nào từ Ban quản trị. Thậm chí tình hình căng thẳng hơn khi nổ ra tranh cãi, ngăn cản cư dân nêu ý kiến và xảy ra hiện tượng đánh nhau ngay tại cuộc họp.


Quá bức xúc, cư dân đồng tình treo băng rôn, khẩu hiệu trước ban công căn hộ ngày càng tăng, yêu cầu Ban quản lý cung cấp các chứng từ thu chi để dân kiểm tra, cung cấp giấy xuất xứ, giấy chứng nhận chất lượng của Bộ Khoa học và Công nghệ về các phụ tùng thang máy,.. Băng rôn của dân cũng thể hiện họ không đồng tình với việc Ban quản lý thu tiền thuế của cư dân nhưng không nộp thuế cho Nhà nước dẫn đến hậu quả “chung cư bị truy thu thuế lên đến hàng tỷ đồng”; Không xuất hóa đơn thuế là vi phạm pháp luật. Thậm chí cư dân còn phản đối đích danh Trưởng Ban quản trị Trần Duy Linh đã cắt nước sinh hoạt của cư dân trái pháp luật… 


Cư dân giãi bày, chung cư này hiện đang phải đối mặt với nguy hiểm về sự mất an toàn của hệ thống thang máy được sử dụng trong 10 năm qua. Điển hình là nhiều trường hợp thang máy không hoạt động, khiến cho cư dân không mở cửa ra ngoài được, thậm chí cư dân “khủng hoảng” khi đang đi thang máy và lâm vào tình trạng rơi tự do 1-2 tầng,…


Chung cư New Saigon tọa lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh, gồm có 4 block, cao 26 tầng, đã được đưa vào sử dụng từ năm 2009. Đến nay, chung cư có 1.104 hộ dân đang sinh sống. 


Linh Anh