.

Video nội dung họp giữa Ban quản trị và cư dân Luxcity vào 20 - 22h ngày 23/04/2021 và những lời hứa từ BQT

 

Đây là thông tin cập nhật nội dung buổi họp đột xuất được ghi chép ngay trong tối 23/04/2021, còn chi tiết buổi họp được quay video và cập nhật đầy đủ ở bài viết này. Mục tiêu của cư dân là cần ban quản trị làm việc minh bạch, quy trình chuyên nghiệp đúng pháp luật, để hướng đến cuộc sống hạnh phúc tại Luxcity, nói không với kích động, nói không với tranh giành quyền lực. Cư dân luôn mong BQT chuyên nghiệp hơn mỗi ngày, hiệu quả hơn mỗi ngày.

Một góc của buổi họp đột xuất vào 20 - 22h ngày 23/04/2021


1. Số liệu báo cáo ở hội nghị chung cư Luxcity 2021 và trình chiếu slide có một số điểm bị sai khi cư dân tính lại bằng excel thì BQT chưa đủ thời gian kiểm tra và nói trước nếu có sai xót thì sai chỉ do người nhập liệu bởi bạn nhập liệu không phải chuyên kế toán, thời gian thì quá gấp rút để chuẩn bị cho kịp buổi họp.


2. Trong báo cáo hội nghị chung cư Luxcity 2021 chỉ có báo cáo đến quỹ bảo trì mà không có số liệu báo cáo nguồn thu khác/thu vãng lai vì BQT đã tách thành 2 sổ sách ghi nhận: một là sổ liên quan đến quỹ bảo trì và hai là sổ thu vãng lai phục vụ chi cộng đồng. Nguồn thu vãng lai theo ban quản trị = 20 triệu Sài Gòn Thăng Long tài trợ như hợp đồng + từ 4 đến 5 triệu từ 2 triệu cho thuê quảng cáo nhà trẻ + tiền lặt vặt bán thẻ từ, bán vòng tay, chia sẻ 50/50 giữ xe khách vãng lai quá 15p. Sổ thu/chi vãng lai có đầy đủ chứng từ ở ban quản trị.


3. Số liệu thu/chi quý 1/2021 còn nhiều điểm không rõ ràng, khó hiểu gây nhầm lẫn, nguyên nhân là do người nhập liệu không có chuyên môn, nhập liệu chưa đúng nguyên tắc kế toán, chia tách dữ liệu theo mô hình quản lý riêng/chung 3 block nên gây rối trí. Cái này có cư dân đã nhận trách nhiệm giúp người kế toán nhập liệu ban quản trị làm đúng theo chuẩn mực kế toán, để chuẩn hóa lại số liệu cũ.


4. Về quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư gồm: mô hình hoạt động + Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị + Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị; Quy chế thu - chi tài chính của BQT đã có ở nhiệm kỳ 1, nhưng lâu nay chưa phổ biến rộng rãi cho cư dân thì nay sẽ in ra và cập nhật ở bản tin cư dân. Và lưu ý tài liệu này của nhiệm kỳ 1 và đang giai đoạn chuyển tiếp nhiệm kỳ 2 nên trước khi có quy chế cho nhiệm kỳ 2 được thông qua hội nghị nhà chung cư thì tạm thời vẫn áp dụng quy chế này cho hoạt động.


5. Về kế hoạch thu/chi thì theo trưởng ban quản trị là xưa nay vẫn theo nguyên tắc là cái nào tốt nhất cho cư dân là làm, tùy tình huống phát sinh nên chưa có cụ thể. Cư dân có đề nghị ban quản trị cần lên bảng kế toán quản trị cơ bản để dự toán các chi phí lớn, chi phí định kỳ và chi phí thường xuyên, để từ đó chủ động quản lý và tối ưu dòng tiền. Ban quản trị có ghi nhận và vì thời gian ngắn nên chưa có chương trình cụ thể.


6. Cư dân có đề xuất ban giám sát độc lập và ban quản trị cũng đã lưu tâm vấn đề này. Và dĩ nhiên vị trí này là làm free không lương, vì để tiết kiệm chi phí, cũng có cư dân đã xung phong làm free và chỉ với mong muốn là bổ sung quyền hạn và trách nhiệm của vị trí này trong quy chế hoạt động chung cư.


7. Cư dân có thắc mắc về biên bản bàn giao tài sản của chủ đầu tư Đất Xanh đến BQT khá sơ xài và dựa vào biên bản đó không nhận định được rõ đâu là tài sản sở hữu chung của cư dân. Vì vậy mà hiện nay cư dân chỉ dựa vào tình trạng mà suy đoán đâu là tài sản chung (ví dụ phòng thư viện, khu vực chơi thể thao, hồ bơi) mà không có văn bản pháp lý rõ ràng, nên cư dân có đề nghị BQT làm việc lại với Đất Xanh để lấy pháp lý chuẩn rồi công khai cho cư dân rõ.


8. BQT có khó khăn là không có người chuyên môn kế toán nên số liệu viết theo dạng ghi sổ thông thường, rất muốn minh bạch nhưng nguồn lực có giới hạn. Và để góp sức giải quyết vấn đề nhập liệu thu/chi tôi đã đề nghị cty DanTriSoft của tôi tặng BQT và cư dân phần mềm kế toán nội bộ, quản lý thu chi mà học sinh lớp 5 cũng làm được và hơn nữa cư dân chỉ cần tải app điện thoại rồi đăng nhập xem sổ quỹ tiền, thu chi mọi lúc mọi nơi realtime mà không được phép chỉnh sửa số liệu nào cả. Trưởng ban quản trị đã đồng ý cho áp dụng ngay và tôi thì luôn sẵn sàng giúp sức BQT về vấn đề minh bạch hóa, phần mềm là công cụ giúp minh bạch hóa.


- v...v....


Kết thúc buổi họp mọi người đã phấn khởi đôi ba phần và tiếp theo sẽ là cư dân cùng theo dõi những hành động thể hiện lời cam kết từ ban quản trị nhiệm kỳ 2. Tất cả đều muốn minh bạch, giám sát chéo và tạo dựng một Luxcity hạnh phúc.


Ghi nhận từ cư dân Luxcity
www.CaoTrungHieu.com | Sống là cho đâu chỉ nhận riêng mình


Đọc thêm »

Tôi quan tâm đến túi tiền của tôi và cư dân sống ở chung cư cũng vậy!

 

 - Một chung cư có bền đẹp hay không, ngoài chất lượng xây dựng của chủ đầu tư thì việc bảo trì sửa chữa sau giai đoạn bảo hành với ngân sách từ cư dân đóng góp (đầu tiên là dùng quỹ bảo trì) là vô cùng quan trọng.

- Một chung cư cỡ vừa quỹ bảo trì từ vài chục thậm chí nhiều trăm tỉ đồng, đây là tiền tươi thóc thật.

- Việc vận hành chung cư hiệu quả có thể tạo ra nguồn thu lớn, hàng trăm thậm chí nhiều tỉ đồng với chung cư quy mô lớn, như cho thuê diện tích chung khi cư dân đồng ý, cho thuê quảng cáo, dịch vụ giữ xe...


Cư dân sẽ bầu ra ban quản trị để đại diện quản lý và vận hành theo kỳ vọng. Và có thể nói một chung cư là một công ty cổ phần với tiền tươi thóc thật, có nguồn thu rất ổn định, ví dụ ở Luxctiy Quận 7 tôi sống thì quỹ bảo trì 18,4 tỉ đồng, nguồn thu dịch vụ thì ổn định.


Một ban quản trị hoạt động minh bạch và chuyên nghiệp thì đó là mong mỏi của bất kỳ cư dân nào, nhưng theo quan sát của tôi phần lớn nếu cư dân ở chung cư nào không rõ quyền và trách nhiệm với ban quản trị mà hay nghĩ ban quản trị là chính quyền thì thường ở đó sẽ xảy ra tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi". Tức là, ban quản trị toàn quyền quyết định mọi vấn đề từ nguồn quỹ bảo trì, mọi vấn đề về thu/chi, mọi hợp đồng hợp tác, còn báo cáo là tự biên tự diễn..., điều đó gây ra lỗ hổng cực lớn và rất nhiều chung cư đã trả giá đắt vì quỹ bảo trì bị rút ruột sạch sẽ rồi phải bắt buộc đóng thêm phí bảo trì cộng với phí dịch vụ, khi đó mới than thở thì đã rất muộn.


Nhiều cư dân ở Luxcity Quận 7 ý thức được quyền và trách nhiệm của mình nên đã gửi các yêu cầu đến ban quản trị nhiệm kỳ 2 với yêu cầu rất đơn giản là "CẦN MINH BẠCH" và "CƠ CHẾ GIÁM SÁT CHÉO".


Một góc của chung cư Luxcity Quận 7 TP HCM


Lúc đầu tôi cũng không có ý định đi xa mà chỉ mong góp ý kiến, tuy nhiên những ý kiến chính trực của tôi, vì túi tiền của tôi lại bị một số thành phần tấn công và đả kích (nói thẳng cư dân đâu có rảnh mà đả kích tôi nên thừa biết đó là thành phần của ai rồi) với những luận điệu như:


"Ông Cao Trung Hiếu kích động, xúi dục cư dân làm điều xầm bậy"

"Ông Cao Trung Hiếu có âm mưu xấu, giành giật miếng ăn từ ban quản trị"

"Ông Cao Trung Hiếu là thành phần phản động ở Luxcity, không biết mang ơn ban quản trị chung cư đã hy sinh bao năm qua"

.... bla..... bla....


Và từ đó......... :D   - tôi bắt đầu tìm hiểu về quy định pháp luật, về cách làm việc của ban quản trị Luxcity, các báo cáo được cung cấp... và tôi thấy cần phải lên tiếng và có hành động mạnh mẽ.


Chương trình tôi đưa ra là "CƯ DÂN LUXCITY CẦN MINH BẠCH NHƯ CÁ CẦN NƯỚC SẠCH"


Bước 1: Chúng tôi tập hợp các ý kiến cư dân Luxcity gửi đến đại diện ban quản trị, ở đây là gửi đến phó ban quản trị.


Bước 2: Đề nghị họp cư dân để ban quản trị nhiệm kỳ 2 trả lời chính thức và có phương án rõ ràng.


Bước 3: Chúng tôi sẽ giám sát việc thực thi như lời hứa của ban quản trị xem có làm đúng cam kết. Kỳ vọng là có một quy chế quản trị và quản lý đủ chặt chẽ để kiểm soát lẫn nhau, từ đó cư dân an tâm giao phó kỳ vọng đến ban quản trị. Nếu ban quản trị "làm bơ, làm lơ" thì sẽ có hành động đưa ra công luận và nhờ đến tòa án để xử lý tranh chấp. Mục đích cuối cùng vẫn là "CẦN MINH BẠCH".


Đến hôm nay thì chương trình hành động qua bước 2, tức vào 20h 23/04/2021 tại phòng thư viện Luxcity, Ban quản trị có buổi tiếp dân để giải đáp.


Khi cư dân Luxcity làm việc bài bản, đúng pháp luật, có lý lẽ rõ ràng, truyền thông công khai ở web https://www.luxcityq7.com/ thì bạn bè ở các chung cư khác cũng trao đổi với tôi bên họ cũng gặp tình trạng tương tự, tức là ban quản trị lạm quyền không minh bạch, họ nói sẽ học theo cách của cư dân Luxcity. Tôi chia sẻ là "cái gốc vấn đề vẫn là nhận thức của cư dân về quyền và trách nhiệm với ban quản trị, khi họ hiểu rõ thì MINH BẠCH là điều hiển nhiên vì đây là đồng tiền khút ruột của mỗi cư dân chứ đâu có gì là cao siêu".


Có khi nào Luxcity là "tiên phong" đi tìm giải pháp quản trị hiệu quả cho chung cư!?


www.CaoTrungHieu.com | Sống là cho đâu chỉ nhận riêng mình
TP HCM ngày 23/04/2021

Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7: www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm

7 câu hỏi về vấn đề quản trị và quản lý của Ban quản trị chung cư Luxcity nhiệm kỳ 2

 

7 câu hỏi về vấn đề quản trị và quản lý của Ban quản trị chung cư theo quy định pháp luật vào ngày mai chỉ mục tiêu duy nhất là hệ thống quản trị MINH BẠCH cho nhiệm kỳ 2.



Câu 1. Group Facebook Cư dân Luxcity là cầu nối giữa Cư dân - Ban quản lý - Ban quản trị trong suốt hơn 3 năm qua tại sao bị xóa mà không có bất cứ thông báo nào? Xin hỏi đó là tài sản của riêng ban quản trị hay là tài sản của cư dân?


Câu 2. Là ban quản trị (BQT) nhiệm kỳ 2, thì có nhận ra những điểm yếu kém của nhiệm kỳ 1 là gì không? Nếu có thì hành động của ban quản trị nhiệm kỳ 2 là gì để khắc phục yếu kém đó?

- Nếu BQT không nhận thức ra những yếu kém của nhiệm kỳ 1 thì thiết nghĩ cư dân Luxcity xem xét lại năng lực của ban quản trị nhiệm kỳ 2.


Câu 3. Theo khoản 3 điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì ban quản trị Luxcity đã có xây dựng Quy chế thu - chi tài chính của BQT chưa? Nội dung như thế nào? Thông qua hội nghị nhà chung cư vào lúc nào?

Trích khoản 3 điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD ghi rõ: Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:

a) Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

b) Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

c) Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt Ban quản trị để ký duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán kinh phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;

d) Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các tài khoản do Ban quản trị đang quản lý;

đ) Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

e) Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

g) Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;

h) Quy định các nội dung khác có liên quan.


Câu 4. Theo khoản 2 điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD: Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư gồm: mô hình hoạt động + Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị + Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị đã xây dựng chưa? Nội dung như thế nào? Thông qua hội nghị nhà chung cư vào lúc nào?

Trích khoản 2 điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD: Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:

a) Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết, quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các quyết định của Ban quản trị;

c) Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);

d) Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành viên Ban quản trị;

đ) Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;

e) Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;

g) Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.


Câu 5. Theo khoản 2 điều 19 Thông tư 02/2016/TT-BXD "Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định của Bộ Xây dựng" - hỏi ban quản trị nhiệm kỳ 2 có bao nhiêu người có chứng chỉ này rồi (lưu ý nhiệm kỳ 2 này là chuyển tiếp 100% từ nhiệm kỳ 1, trừ thành viên từ chủ đầu tư Đất Xanh nên nếu sau cả 1 nhiệm kỳ mà các thành viên chưa học khóa đào tạo theo quy định của bộ Xây Dựng thì nhiệm kỳ 1 đã làm chưa đúng quy định pháp luật)? Kế hoạch khi nào thì có chứng chỉ?


Câu 6. Nếu những việc trên ban quản trị chung cư nhiệm kỳ 1 chưa làm thì cam kết BQT nhiệm kỳ 2 làm đúng theo quy định pháp luật và có báo cáo cho cư dân vào thời gian nào? (cần thời gian rõ ràng, tránh tình trạng nói rồi lại thôi và mặc kệ). Nếu ban quản trị không hoàn thành trách nhiệm làm đúng theo pháp luật này thì cam kết hành động xử lý là gì, có dám cam kết tự xin rút khỏi ban quản trị vì thiếu năng lực để người có năng lực lên thay?


Câu 7. Để tăng tính MINH BẠCH tài chính thu/chi thì đề nghị bổ sung ban kiểm soát và mỗi năm sẽ thuê kiểm toán độc lập, ý kiến của ban quản trị Luxcity nhiệm kỳ 2 như thế nào về vấn đề này?


Cư dân Luxcity www.CaoTrungHieu.com | Sống là cho đâu chỉ nhận riêng mình

Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7: www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm

Cư dân Luxcity có vô tâm với số phận quỹ bảo trì hơn 18,4 tỉ đồng và hoạt động của ban quản trị chung cư?

 

Có nhận định là cư dân sẽ không quan tâm đến quỹ bảo trì gần 18,5 tỉ của chung Luxcity sẽ hoạt động ra sao, không quan tâm đến tính minh bạch thu - chi của ban quan trị. Nhưng tôi thì có suy nghĩ hơi khác xíu:


- Thực ra có nhiều cư dân chưa hiểu rõ là khi mua căn hộ là đã trích ra 2% đóng vào quỹ bảo trì chung cư rồi đấy, mua căn hộ 2 tỉ tức là đóng vào 2% * 2 tỉ = 40 triệu. Nhiều căn hộ tích lũy lại tạo ra cái quỹ bảo trì 18,5 tỉ đồng là tiền tươi thóc thật và được ban quản trị đại diện quản lý, sử dụng.


- Theo luật định thì ban quản trị là được cư dân tin tưởng bầu ra với mục tiêu vận hành chung cư sao cho hiệu quả, tạo nguồn thu từ hoạt động kinh doanh, từ tài sản chung (cho thuê chẳng hạn) và chi tiêu sao cho thật minh bạch, tránh xa việc rút ruột tiền của cư dân (có nhiều cách rút ruột như không đưa vào báo cáo nguồn thu, tự ý chi việc không cần chi, đi đêm với các nhà cung cấp dịch vụ để đội giá lên...), bị rút ruột thì ai mà chẳng xót xa vì nó đụng vào cái túi tiền của chính mình, nhất là khi quy chế ban quản trị hiện nay là vừa đá bóng vừa thổi còi mà chưa có quy định giám sát nào cả thì việc rút ruột càng trở nên đơn giản. Ban quản trị được cư dân đồng ý chi trả đồng lương xứng đáng với nhiệm vụ.


Cho nên CƯ DÂN CẦN MINH BẠCH NHƯ CÁ CẦN NƯỚC SẠCH - nói không với kích động bạo lực


Và thực tế, chỉ sau 6 ngày đã có gần 2.000 lượt đọc trang web https://www.luxcityq7.com/ - cư dân không vô tâm với túi tiền của chính mình nhé, đó là điều tôi dám khẳng định!

Chỉ sau 6 ngày lập web www.luxcityq7.com đã có gần 2.000 lượt đọc


www.CaoTrungHieu.com | Sống là cho đâu chỉ nhận riêng mình
TP HCM ngày 22/04/2021

Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7: www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm

Ban quản trị chung cư Luxcity thông báo tổ chức buổi tiếp dân để giải đáp về tính minh bạch quỹ bảo trì và vấn đề liên quan khác

 

Sau khi nhóm đã gửi các câu hỏi từ cư dân Luxcity đến ban quản trị và đã được ban quản trị gửi trả lời cùng một số văn bản đính kèm. Các văn bản này đã được cập nhật vào group và chuẩn bị đăng tải lên web www.luxcityq7.com để tất cả cư dân quan tâm theo dõi.



Mục đích của cư dân là MINH BẠCH và SỐNG TỐT HƠN MỖI NGÀY nên cái nào phải công khai là công khai.


Hôm nay tất cả căn hộ đã nhận được thông báo này rồi, nên mọi người lưu tâm sắp xếp thời gian nhé.


www.LuxcityQ7.com | Minh bạch - Hiệu quả - Yêu thương 

Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7: www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm

Quy định pháp luật về quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư

 
Quy chế hoạt động và quy chế thu - chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan, cụ thể tại Điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

Cơ sở pháp lý:
- Luật nhà ở 2014
- Thông tư 02/2014/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư

Bao gồm các nội dung sau đây:

- Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết, quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các quyết định của Ban quản trị;

- Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiêm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kế kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);

- Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành viên Ban quản trị;

- Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;

- Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;

- Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

2. Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư

Khoản 3 quy định quy chế gồm các nội dung sau:

- Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

-  Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

-  Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt quản trị để ký duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán chi phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;

- Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các khoản do Ban quản trị đang quản lý;

- Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

- Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

- Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

- Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

- Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chéo, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;

- Quy định các nội dung khác có liên quan.

Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị chung cư

 
Quy định của pháp luật về ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn, chức năng gì theo quy định của pháp luật mới nhất năm 2021.

Ban quản trị chung cư do một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu thành lập. Tùy theo từng trường hợp mà Luật nhà ở quy định ban quản trị chung cư bắt buộc thành lập hoặc không bắt buộc. Theo Điều 103 Luật nhà ở 2014 thì: 

Không buộc thành lập ban quản trị chung cư: Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ. Nếu thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

Buộc phải lập ban quản trị: 

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

- Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật nhà ở 2014.

- Ban quản trị chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bầu, bãi nhiễm. Việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hàng. 

Căn cứ Điều 104 Luật nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ sau: 

- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật nhà ở 2014.

- Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật nhà ở 2014 và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

- Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

- Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

- Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư; 

-  Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư; 

- Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; 

- Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư; 

- Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị; 

- Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; 

- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định; 

- Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận; 

- Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;

- Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. 

Nguyên tắc quản lý nhà chung cư

 
Nguyên tắc quản lý nhà chung cư. Quản lý nhà chung cư được quy định tại những văn bản nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Hiện tại có nhiều văn bản quy định về vấn đề quản lý nhà chung cư, vậy nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay được áp dụng như thế nào? Mong Luật sư tư vấn!

Luật sư tư vấn:

Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Các quy định về nhà chung cư hiện tại được áp dụng chung tại các văn bản:



+ Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016

Theo đó, nguyên tắc chung về quản lý và sử dụng nhà ở chung cư được xác định như sau:

+ Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.

+ Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

+ Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

+ Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

+ Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

+ Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 và pháp luật có liên quan.

+ Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

Cư dân Luxcity Quận 7 lo lắng quỹ bảo trì chung cư bị rút ruột vì thiếu minh bạch

 
Kính thưa Quý Cư Dân!

Hiện tại quỹ bảo trì tại CC Luxicty là: 18,415,333.167 vnđ - mười tám tỉ bốn trăm mười lăm triệu... đồng (đó là giá trị 2% tài sản từ chủ đầu tư “Đất Xanh” chuyển giao lại cho Cư dân, bản chất là khi mua căn hộ tất cả cư dân ai cũng đã đóng số tiền 2% căn hộ vào quỹ bảo trì này ngay từ đầu). Tài sản này nên được kiểm tra/giám sát một cách chặt chẽ từ quý cư dân (vì đây là Tài sản chung). Quý cư dân chắc đã rõ một số vấn đề đang nổi cộm lên hiện nay qua báo đài đã đăng tin: Sự thiếu “Minh Bạch” và thậm chí tiền Quỹ Bảo Trì bị biến mất tại một số chung cư. Do việc Thu/Chi từ “Quỹ Bảo Trì” này và các khoản thu có liên quan đến Chung cư nơi ta đang sinh sống chưa được quan tâm và kiểm soát chặt chẽ...

***Ví dụ:   1. Chung Cư Masteri Thảo Điền Q.2 đã gặp sự cố rút ruột quỹ bảo trì.
               2. Một số Chung cư tại Q. Bình Thạnh ... cũng là nỗi trăn trở/lo lắng của các cư dân vì ban quản trị chung cư đã âm thầm rút ruột tiền quỹ.

Vậy thì, ... Luxcity Quận 7 của chúng ta thì sao ??? Tôi cũng lo lắng quỹ bảo trì Luxcity Quận 7 cũng bị rút ruột mà cư dân không hay biết, vì cơ bản lâu nay Ban quản trị chung cư của chúng ta là "vừa đá bóng vừa thổi còi" vì chẳng có ai giám sát chặt chẽ cả, tất cả là ban quản trị quyết định.
Qua các báo cáo Thu/Chi được công bố từ BQT Luxcity ( “Bảng Tổng Hợp Chi Phí Sử Dụng Quỹ Bảo Trì” được tính đến ngày: 31/03/2021). Có nhiều khoản thu/Chi mà tôi đọc vẫn chưa rõ được nội dung bên trong bảng Báo cáo này. 

1/ Khoản Thu: chưa thể hiện được tiền lãi suất đang gửi mỗi tháng tại NH Vietcombank và các khoản thu vãng lai khác tại Chung cư.

2/ Khoản Chi: có vài hạng mục được ghi lại nhiều lần khiến tiền chi tăng (mà mấy dịch vụ này theo tôi thì không sử dụng thường xuyên đến như vậy), ví dụ vào cùng ngày: 26/03/2021  mục 18 của trang 1 và mục 17, 19 của trang 2. Nội dung Thanh toán chưa được nêu rõ tính chất công việc được thực hiện (mà chỉ ghi là: Thanh toán Hợp đồng Sen Việt) với mức thanh toán 22,000.000 cho 3 lần giống nhau.





P/S: Kính nhờ quý cư dân có chuyên môn trong lĩnh vực tài chính chia sẻ/giải đáp giúp em với ạ !!! Thiệt em đọc mà đau cả đầu ạ ....

Trân trọng cảm ơn cả nhà đã lắng nghe.

Cư dân Hung Nguyen
Đọc thêm »
© Copyright @ 2021 Luxcity Quận 7 TP HCM | Minh bạch - Hiệu quả - Yêu thương. Thiết kế bởi Bloggertheme9. Nền tảng miễn phí bởi Blogger - Google.