Ban quản trị là 'vua' chung cư?

Ban quản trị là 'vua' chung cư?

phap-luat  

TTO - Không chỉ giữa cư dân với nhau, trong chung cư còn xảy ra đủ chuyện “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” trong hành xử giữa ban quản trị - chủ đầu tư - cư dân. Âm ỉ lâu ngày, những mâu thuẫn càng trở nên gay gắt, bất ổn.

Đối thoại là cách để các bên trong chung cư giải quyết mâu thuẫn một cách văn minh. Trong ảnh: đối thoại giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản trị ở một chung cư tại quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: N.L.

Theo quy định, ban quản trị (BQT) là một nhóm người do cư dân bầu để đại diện cư dân thực hiện những công việc được cư dân quyết qua hội nghị nhà chung cư. Nhưng nhiều BQT chung cư ở TP.HCM quên mất điều này, mà tự ý xem mình như người có quyền lực nhất trong cộng đồng.

Lạm quyền, trục lợi

Nhiều BQT lập nhóm chia phe nhằm chia chác những khoản lợi từ việc vận hành chung cư, dẫn đến những bất đồng, bức xúc của cư dân.

Ông Nguyễn Linh - cư dân một chung cư ở Q. Phú Nhuận, TP.HCM - vẫn còn bức xúc khi kể về BQT cũ đã quản lý chung cư này hơn 5 năm. Các thành viên BQT đã tự quyết chuyện vận hành, quản lý chung cư mà không lấy ý kiến cư dân về các vấn đề liên quan. 

Những khoản thu phí dịch vụ từ các công ty viễn thông, truyền hình cáp, phí đậu taxi... cũng không được BQT công khai thu bao nhiêu, chi những khoản nào. 

"Người dân còn nghi ngờ BQT nhận tiền để các công ty truyền hình cáp, viễn thông cung cấp dịch vụ độc quyền cho chung cư, khiến người dân không được quyền lựa chọn dịch vụ khác" - ông Linh cho biết.

Chuyện lạm quyền của BQT cũ tại chung cư P (Q.Bình Tân) cũng là đề tài "nóng" tại chung cư này một thời gian dài. Chung cư P không có quỹ bảo trì nên khi thang máy hư, mỗi hộ dân thống nhất đóng 3 triệu đồng để sửa. 

Tổng số tiền thu được gần 1 tỉ đồng, nhưng khi sửa được 3 trong số 6 thang máy thì BQT thông báo chỉ còn 200 triệu đồng mà không công khai các khoản thu chi.

Dân chung cư P bức xúc nhưng trưởng BQT không chịu đối thoại, nên họ đành gửi đơn tố cáo, khiếu nại khắp nơi. Tuy vậy, đến nay chung cư đã có BQT mới nhưng những thành viên BQT cũ vẫn không bàn giao, tất toán các khoản thu chi cùng báo cáo tài chính, hóa đơn... cho người mới.

Mâu thuẫn là "nghỉ chơi"

Tại một chung cư ở Q.Thủ Đức, giữa chủ đầu tư và BQT có xảy ra mâu thuẫn. Vậy là BQT lại quay sang "làm khó" những người đang kinh doanh trong khu thương mại (thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư).

Khách đến giao dịch ở các khu thương mại trong chung cư này không được gửi xe trong tầng hầm và tầng trệt chung cư. Các đơn vị thuê tầng thương mại muốn đưa bàn ghế, thiết bị vô trang trí phòng ốc bị buộc phải có sự đồng ý của BQT... 

"Trưởng BQT bận đi làm cả ngày, tối mới về, người kinh doanh nơi đây muốn có chữ ký đồng ý của BQT phải chờ đến tối mới gặp được" - một người thuê tầng thương mại của chung cư cho biết. Sau thời gian dài mâu thuẫn, cuối cùng chủ đầu tư phải bán rẻ những phần diện tích thuộc sở hữu của mình tại chung cư để tránh va chạm.

Ở chung cư S tại Q.Bình Thạnh, BQT không mâu thuẫn với chủ đầu tư mà mâu thuẫn với nhau. Một thành viên BQT do bất đồng ý kiến đã "nghỉ chơi", không chịu hợp tác với các thành viên khác trong một thời gian dài. 

Do thành viên này không đồng ý ký các chứng từ nên BQT không thể chi các khoản tiền trả cho đơn vị quản lý vận hành, tiền điện, tiền nước... Sự việc sau đó phải nhờ chính quyền đứng ra can thiệp mới tạm ổn.

Chưa hết, khi hội nghị nhà chung cư được tổ chức lại, thành viên này không được bầu lại. Người này đã gửi đơn khiếu nại đến các cấp chính quyền và UBND quận, cho rằng việc tổ chức hội nghị nhà chung cư này sai quy định. 

Vì khiếu nại này, UBND quận chưa ra quyết định công nhận BQT chung cư mới khiến những khoản chi phí sửa chữa, bảo trì nhà chung cư bị ngưng trệ, làm ảnh hưởng đến an toàn của chung cư và cư dân.

Tránh né "thượng đế"

Khi bán căn hộ, nhiều chủ đầu tư ngon ngọt xem khách hàng là "thượng đế", hứa hẹn đủ loại tiện nghi gắn liền với dự án. Tuy nhiên, khi người mua nhận nhà thực tế và thấy không đúng như cam kết ban đầu thì chủ đầu tư lại chơi chiêu né tránh. Ở nhiều nơi, cư dân bức xúc tụ tập, căng băng rôn phản đối, gửi đơn kêu cứu khắp nơi thì chủ đầu tư mới xuất hiện.

Ông N.T.V., chung cư H (Q.Bình Tân), kể khi ông tìm hiểu dự án, nhân viên bán hàng dẫn đi xem một block xây dựng xong trước đó có nhà giữ xe ở tầng trệt và tầng một. Nhưng khi chung cư đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư đem tầng để xe cho thuê bán cà phê và mở trung tâm ngoại ngữ..., còn xe của cư dân để ở công viên.

Người dân phản ảnh, cuộc họp nào chủ đầu tư cũng hứa sẽ giải quyết ổn thỏa cho cư dân trong thời gian ngắn nhất, nhưng đến hạn cuối lại thò ra lý do khác để không thực hiện... và hứa tiếp. "Đến giờ, người dân không còn niềm tin chủ đầu tư sẽ hành xử đúng mực" - ông V. chia sẻ.

Ông H.V.T., cư dân tại chung cư LH (Q.8), kể chủ đầu tư cơi nới phần diện tích tầng thượng để cho thuê, chuyển đổi công năng thương mại ở một số tầng thành căn hộ để bán.

Cư dân bức xúc, đề nghị gặp mặt nói chuyện nhưng chủ đầu tư năm lần bảy lượt tránh mặt. Mãi một thời gian sau, chủ đầu tư mới cho nhân viên làm việc với người dân, chủ yếu ghi nhận ý kiến để báo cáo ban giám đốc.

DƯƠNG NGỌC HÀ - TIẾN LONG
Link gốc https://nhadat.tuoitre.vn/ban-quan-tri-la-vua-chung-cu-20180411085803599.htm

Tìm hiểu sự khác biệt giữa phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư

Tìm hiểu sự khác biệt giữa phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư

phap-luat  

1. Phí bảo trì nhà chung cư:

Trước tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về phí bảo trì nhà chung cư bởi vì đây là loại phí chúng ta phải nộp đầu tiên ngay sau khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Có thể rất nhiều người không để ý bởi vì có thể nó được tích hợp trong giá mua căn hộ, có thể nó sẽ tách ra nhưng nó là một phần của hợp đồng mua bán căn hộ theo luật định.

Giá trị của phí này thường là 2% giá bán căn hộ và tỷ lệ này chưa thay đổi kể từ khi áp dụng. Đối với các tòa nhà, cụm tòa nhà quy mô lớn, tổng số tiền thu phí bảo trì có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Mục đích chi của quỹ bảo trì đã được nêu rõ tại điều 34 của thông tư 02/2016/TT-BXD, tóm tắt lại như sau:

- Bảo trì các hệ thống thuộc sở hữu chung của tòa nhà, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống điện, hệ thống nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy… và các thiết bị khác dùng cho nhà chung cư.

- Xử lý ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của tòa nhà.

- Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của tòa nhà có trong thỏa thuận của hợp đồng mua bán, cho thuê theo pháp luật.

- Chi tiết khác xem tại thông tư nói trên.

Như vậy, về mặt bản chất thì phí bảo trì để bảo trì, sửa chữa, nâng cấp những hạng mục lớn thuộc sở hữu chung của tòa nhà. Quỹ bảo trì khi chưa thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư là người nắm giữ và quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập theo pháp luật thì chủ đầu tư bàn giao lại cho ban quản trị chung cư kèm theo sổ sách, chứng từ đối chứng đầy đủ. Thông qua quy định tại quy chế hoạt động của ban quản trị cũng như Hội nghị nhà chung cư thì quỹ bảo trì sẽ được quản lý và hoạt động theo pháp luật và theo quy chế của từng tòa nhà.

2. Phí dịch vụ tòa nhà.

Phí dịch vụ tòa nhà về mặt bản chất là để dành duy trì các hoạt động thường xuyên của tòa nhà, trong đó quan trọng nhất là dành để chi phí cho quản lý vận hành tòa nhà. Cư dân chung cư, người sở hữu, người thuê căn hộ, diện tích khác bên trong tòa nhà là người phải đóng góp phí dịch vụ. Vậy, ban quản trị là tổ chức đại diện cho cư dân của tòa nhà có được quản lý phí dịch vụ tòa nhà hay không?

Trên thực tế, ban quản trị hoặc chủ đầu tư sẽ thường ủy quyền cho ban quản lý tòa nhà thu và chi trong hạn mức, khoản mục cho phép liên quan đến phí dịch vụ tòa nhà. Bởi trên hết, họ không có đủ nguồn lực cũng như thời gian để thực hiện công việc thu và chi quỹ dịch vụ này. Hơn nữa, tích hợp trong công tác quản lý, bộ phận hành chính và tài chính của ban quản lý có thể dễ dàng và thực hiện việc này một cách nhanh chóng, chuyên nghiệp và chính xác. Nguồn thu từ phí dịch vụ tòa nhà sẽ dùng để:

- Chi trả dịch vụ quản lý vận hành nhà tòa nhà.

- Chi trả điện, nước công cộng.

- Chi trả tiền sữa chữa, bảo dưỡng nhỏ (sửa chữa lớn dùng quỹ bảo trì).

- Chi trả tập huấn phòng cháy chữa cháy định kỳ.

- Chi một số các quỹ khác theo quy định.

Thông qua những phân tích ở trên, quỹ bảo trì và phí dịch vụ cùng là do cư dân đóng góp nhưng dưới các hình thức, mục đích và danh mục chi khác nhau. Do vậy, phân cấp quản lý cũng khác nhau. Quan bài viết này, mong rằng quý khách hàng không có sự nhầm lẫn giữa hai loại phí khi ở chung cư và thuê diện tích trong tòa nhà.

Theo housecarevn.com.vn

Quy định pháp luật về quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư

Quy định pháp luật về quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư

phap-luat  

Quy chế hoạt động và quy chế thu - chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan, cụ thể tại Điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

Cơ sở pháp lý:
- Luật nhà ở 2014
- Thông tư 02/2014/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư

Bao gồm các nội dung sau đây:

- Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết, quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các quyết định của Ban quản trị;

- Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiêm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kế kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);

- Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành viên Ban quản trị;

- Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;

- Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;

- Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

2. Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư

Khoản 3 quy định quy chế gồm các nội dung sau:

- Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

-  Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

-  Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt quản trị để ký duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán chi phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;

- Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các khoản do Ban quản trị đang quản lý;

- Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

- Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

- Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

- Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

- Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chéo, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;

- Quy định các nội dung khác có liên quan.

Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị chung cư

Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị chung cư

phap-luat  

Quy định của pháp luật về ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn, chức năng gì theo quy định của pháp luật mới nhất năm 2021.

Ban quản trị chung cư do một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu thành lập. Tùy theo từng trường hợp mà Luật nhà ở quy định ban quản trị chung cư bắt buộc thành lập hoặc không bắt buộc. Theo Điều 103 Luật nhà ở 2014 thì: 

Không buộc thành lập ban quản trị chung cư: Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ. Nếu thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

Buộc phải lập ban quản trị: 

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

- Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật nhà ở 2014.

- Ban quản trị chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bầu, bãi nhiễm. Việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hàng. 

Căn cứ Điều 104 Luật nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ sau: 

- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật nhà ở 2014.

- Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật nhà ở 2014 và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

- Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

- Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

- Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư; 

-  Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư; 

- Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; 

- Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư; 

- Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị; 

- Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; 

- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định; 

- Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận; 

- Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;

- Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. 

Nguyên tắc quản lý nhà chung cư

Nguyên tắc quản lý nhà chung cư

phap-luat  

Nguyên tắc quản lý nhà chung cư. Quản lý nhà chung cư được quy định tại những văn bản nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Hiện tại có nhiều văn bản quy định về vấn đề quản lý nhà chung cư, vậy nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay được áp dụng như thế nào? Mong Luật sư tư vấn!

Luật sư tư vấn:

Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Các quy định về nhà chung cư hiện tại được áp dụng chung tại các văn bản:

+ Luật nhà ở 2014

+ Nghị định 99/2015/NĐ-CP

+ Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016

Theo đó, nguyên tắc chung về quản lý và sử dụng nhà ở chung cư được xác định như sau:

+ Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.

+ Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

+ Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

+ Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

+ Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

+ Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 và pháp luật có liên quan.

+ Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

Bảo vệ người dân thế nào khi Ban Quản trị chung cư lạm quyền?

Bảo vệ người dân thế nào khi Ban Quản trị chung cư lạm quyền?

phap-luat  

(PLVN) - Mục đích của Ban Quản trị (BQT) chung cư được bầu ra là để bảo vệ lợi ích chung của cư dân, tuy nhiên nhiều trường hợp BQT lại vượt quá quyền hạn của mình, thậm chí vi phạm pháp luật dẫn đến xung đột với người dân...

Hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay - 11/3/2021.

Mâu thuẫn giữa cư dân và BQT

Nhiều năm nay, việc mâu thuẫn giữa BQT chung cư và người dân thường xuyên diễn ra. Chủ yếu do việc thu chi không minh bạch từ quỹ bảo trì chung cư. Khoản tiền 2% phí bảo trì ở nhiều chung cư rất lớn từ vài chục đến vài trăm tỉ đồng, nếu BQT không có tâm, tư lợi rất dễ dẫn đến mâu thuẫn...

Không chỉ vậy, những hành động vượt quá quyền hạn thậm chí vi phạm pháp luật của BQT có thể khiến cho cư dân lâm vào tình trạng dở khóc, dở cười... Vậy ai sẽ bảo vệ cư dân khi xung đột với BQT do họ lập ra?

Hiến kế sử dụng minh bạch quỹ bảo trì chung cư

Hiến kế sử dụng minh bạch quỹ bảo trì chung cư

phap-luat  

(PL)- Các ý kiến cho rằng mọi giao dịch sử dụng quỹ bảo trì chung cư đều phải được 

Quỹ bảo trì chung cư vẫn đang là món tranh chấp khó giải quyết giữa chủ đầu tư và cư dân. Ảnh: QUANG HUY

Đa số cư dân, chủ đầu tư (CĐT), đơn vị quản lý vận hành và các chuyên gia đều ủng hộ đề xuất quy định CĐT phải mở một tài khoản quỹ bảo trì có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng để người mua nhà nộp vào. Đề xuất này là của Bộ Xây dựng đưa ra tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Khóc ròng với ban quản trị chung cư

Khóc ròng với ban quản trị chung cư

phap-luat  

PNO - Được các hộ dân bầu ra để quản lí, vận hành chung cư, nhưng không ít ban quản trị chung cư (BQT CC) lại hành động kỳ lạ, khiến cư dân bức xúc, khổ sở.

Từ lộng quyền…

Gửi đơn kêu cứu đến báo Phụ Nữ TP.HCM, tập thể cư dân ở CC Hoàng Anh Gold House (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM) cho biết, BQT CC này đã sử dụng quy chế chưa được các hộ thông qua. Theo những người đứng đơn, đây là bộ quy chế do BQT nhiệm kỳ trước tự biên soạn với nhiều điều chưa được cư dân thông qua.

“Bộ quy chế bất hợp pháp, trái với quy định của pháp luật, nhưng BQT vẫn sử dụng và gây ức chế cho chúng tôi”, ông Phạm Đăng Khoa, một cư dân cho hay. Từ bộ quy chế này, mới đây BQT CC đã tự ý thay thế ban quản lý (BQL) cũ bằng BQL mới - Công ty Kim Cương Xanh. Theo các cư dân, việc thay thế này BQT không hề lấy ý kiến của người sống trong CC, không đấu thầu công khai, trong khi BQL cũ đang vận hành CC tốt.

Sự lộng hành của BQT CC này được đẩy lên cao trào vào đêm 31/5/2016 khi BQL mới (Công ty Kim Cương Xanh) tổ chức “tập kích” CC này với lực lượng hùng hậu (gần 50 người) nhằm “giải giáp” lực lượng bảo vệ cũ (Công ty Dịch vụ bảo vệ Yuki Sepre 24). Trước tình huống này, tổ bảo vệ đã bật chuông báo động các khu nhà vào lúc nửa đêm. “Nửa đêm mà chuông báo động kêu ầm ĩ, khiến nhiều người hú vía. Chúng tôi không thể tưởng tượng nổi hành động của BQT khi gây mất an ninh trật tự giữa đêm như thế. Nhiệm vụ của BQT là điều hành và vận hành CC, trong đó có việc giữ gìn an ninh trật tự, tuy nhiên chính họ lại gây hỗn loạn, phiền toái”, ông Khoa nói.

Chung cư Hoàng Anh Gold House, nơi dân cư đang bức xúc với Ban quản trị

Ông Nguyễn Hồ Dũng, một cư dân tại đây bức xúc: “BQT mà đứng đầu là ông Đinh Văn Sự hành động như giang hồ vào đêm 31/5 với mục đích và động cơ gì?”. Trong khi trước đó, ông Nguyễn Văn Trường, Phó chủ tịch UBND H.Nhà Bè đã có cuộc họp với BQT cũng như cư dân về việc thay thế BQL CC. Tại cuộc họp này, ông Trường đã chỉ đạo cư dân có quyền quyết định mọi việc liên quan đến CC Hoàng Anh Gold House. Tuy nhiên, ngay sau đó, BQT CC này đã phớt lờ chỉ đạo trên và có hành vi trấn áp cư dân lúc nửa đêm. Hành vi coi thường pháp luật của ông Sự được thể hiện rõ tại buổi làm việc vào sáng 1/6 của chính quyền và công an, khi ông bỏ về giữa chừng!

Chung cư An Lạc te tua vì Trưởng Ban Quản trị... 'rút ruột' phí bảo trì?

Chung cư An Lạc te tua vì Trưởng Ban Quản trị... 'rút ruột' phí bảo trì?

phap-luat  

PNO - Chi hàng tỷ đồng nhưng không có hóa đơn chứng từ, khi cư dân phát hiện phí bảo trì sắp cạn kiệt, khiến chung cư xuống cấp không có tiền sửa chữa. Vụ việc xảy ra tại chung cư An Lạc (P.An Lạc, Q.Bình Tân, TP.HCM).

Các cư dân cho rằng Trưởng Ban Quản trị chung cư này đã “rút ruột” phí bảo trì chung cư.

Tiền tỷ chi không hóa đơn chứng từ

Trong đơn gửi đến Báo Phụ nữ, các cư dân phản ánh, sau khi chung cư đưa vào sử dụng một thời gian, năm 2011, Ban Quản trị (BQT) chung cư được bầu ra. Lúc này ông Trần Văn Hùng được bầu làm Trưởng BQT chung cư, ông Phạm Công Dũng làm thư ký. Tiền phí bảo trì là 1,9 tỷ đồng đứng tên đồng sở hữu ông Hùng và ông Dũng.

Tuy nhiên, chỉ khoảng hai tháng sau, ông Hùng từ nhiệm. Ông Dũng được đánh giá là người hăng hái nhất trong các hoạt động của chung cư nên được cư dân bầu làm Trưởng BQT chung cư.

Đại diện các thành viên BQT chung cư An Lạc phản ánh với PV Báo Phụ nữ

Thế nhưng, khi ngồi được vào chiếc ghế trưởng BQT, ông Dũng đã thực hiện nhiều việc làm có dấu hiệu lạm quyền. Ông Dũng tự đứng tên toàn bộ số tiền phí bảo trì của cư dân 1,9 tỷ đồng kiêm luôn vai trò thủ quỹ. Trong suốt quá trình điều hành BQT, ông Dũng không công khai các khoản thu chi cho cư dân và các thành viên BQT khác biết.

“Chúng tôi nhiều lần đề nghị ông Dũng công khai các khoản thu chi tài chính cho dân biết, nhưng ông Dũng chỉ hứa, không thực hiện” - bà Võ Thị Cẩm Tươi (căn hộ B14 - 09) phản ánh.

Ban quản trị vi phạm quy chế sử dụng nhà chung cư có thể bị xử lý hình sự

Ban quản trị vi phạm quy chế sử dụng nhà chung cư có thể bị xử lý hình sự

phap-luat  

TTO - Theo Bộ Xây dựng, ban quản trị nhà chung cư chỉ được chi tiêu quỹ bảo trì chung cư khi kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và hợp đồng bảo trì được ký kết.

Nhà ở chung cư ngày càng trở nên phổ biến ở các đô thị Việt Nam

Bên cạnh đó, ban quản trị nhà chung cư phải có văn bản đề nghị, biên bản họp ban quản trị trình ra hội nghị nhà chung cư, được đa số cư dân thông qua.

Việc thanh toán hợp đồng bảo trì nhà chung cư được thực hiện trực tiếp giữa tổ chức tín dụng nơi quản lý tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì chung cư với bên thực hiện bảo trì theo hình thức chuyển khoản, không thực hiện thanh toán bằng tiền mặt.

Ban quản trị chung cư đua nhau 'rút ruột' phí bảo trì

Ban quản trị chung cư đua nhau 'rút ruột' phí bảo trì

phap-luat  

PNO - Phí bảo trì chiếm 2% giá trị căn hộ, là tiền của cư dân để dành sửa chữa, bảo trì khi chung cư khi xuống cấp. Nhưng tại nhiều chung cư, khoản tiền này đang bị thất thoát nghiêm trọng vì bị ban quản trị rút tỉa dần.

Ban quản trị hay “đạo chích”?

Chung cư xuống cấp nghiêm trọng nhưng cư dân đành bất lực đứng nhìn vì nguồn phí bảo trì sắp rỗng chỉ sau khoảng 10 năm đưa vào sử dụng. Đó là thực tế đang xảy ra tại cao ốc (chung cư) An Lạc, Q. Bình Tân, TP.HCM). Theo các cư dân, nguyên nhân là do ban quản trị (BQT) chung cư “rút ruột” phí bảo trì.

Các cư dân chung cư An Lạc phản ánh, sau khi đưa chung cư vào sử dụng một thời gian, năm 2011, BQT chung cư được bầu ra, trong đó ông Trần Văn Hùng làm trưởng ban, ông Phạm Công Dũng làm thư ký; hai ông này đứng tên đồng sở hữu khoản tiền phí bảo trì 1,9 tỷ đồng.

Nhưng ông Hùng làm trưởng ban chỉ hai tháng thì từ nhiệm; ông Dũng thay ông Hùng làm trưởng ban. Khi ngồi được vào ghế trưởng BQT, ông Dũng đã làm nhiều việc có dấu hiệu lạm quyền: tự đứng tên toàn bộ tiền phí bảo trì và kiêm luôn thủ quỹ; trong suốt quá trình điều hành, không công khai thu chi tài chính cho cư dân biết.

“Chúng tôi nhiều lần đề nghị ông Dũng công khai các khoản thu chi tài chính nhưng ông Dũng chỉ hứa, không thực hiện” - bà Võ Thị Cẩm Tươi, chủ căn hộ B14 - 09, phản ánh.

Chung cư An Lạc nứt toát nhưng không có phí bảo trì để sửa chữa

Lật tẩy mánh lới trục lợi phí bảo trì chung cư

Lật tẩy mánh lới trục lợi phí bảo trì chung cư

quan-trong  

Trong khi nhiều cư dân trong chung cư không quan tâm đến việc bầu ban quản trị (BQT) thì lại có những người tranh nhau ứng cử vào vị trí này. 

Người dân ở chung cư nên quan tâm đến việc bầu ra một ban quản trị có năng lực cho tòa nhà của mình.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến giữa năm 2018, trên cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, vận hành chung cư. Riêng tại TP.HCM, trong 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng thụ lý thì có đến 34 vụ (77%) tranh chấp liên quan đến phí bảo trì.