Khi nhận được đơn tố cáo cơ quan tổ chức nhà nước phải làm gì?

Khi nhận được đơn tố cáo cơ quan tổ chức nhà nước phải làm gì?

phap-luat  

Câu hỏi 12: Khi nhận được đơn tố cáo, cơ quan, tổ chức phải làm gì?

Trả lời:

Các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tiếp nhận, xử lý thông tin tố cáo mà công dân gửi đến. Theo quy định tại Điều 20 Luật tố cáo, cơ quan nhà nước có trách nhiệm phân loại và xử lý như sau: Nếu tố cáo thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì trong thời hạn 10 ngày phải kiểm tra, xác minh họ, tên, địa chỉ của người tố cáo và quyết định việc thụ lý hoặc không thụ lý; trường hợp phải kiểm tra, xác minh tại nhiều địa điểm thì thời hạn có thể dài hơn nhưng không quá 15 ngày. Nếu tố cáo không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn tố cáo người tiếp nhận phải chuyển đơn tố cáo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp người tố cáo đến tố cáo trực tiếp thì người tiếp nhận tố cáo hướng dẫn người tố cáo đến tố cáo với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết. 

Như vậy, đối với tố cáo bằng đơn thì cơ quan, tổ chức, cá nhân khi nhận được tố cáo thuộc thẩm quyền giải quyết của mình đều phải có trách nhiệm kiểm tra, xác minh và quyết định việc thụ lý hoặc không thụ lý hoặc chuyển cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết (nếu không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình). Tuy nhiên, nên lưu ý đối với tố cáo trực tiếp mà tố cáo đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì không chuyển cho người có thẩm quyền mà hướng dẫn người tố cáo đến tố cáo với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết tố cáo. 

Nếu xét thấy hành vi bị tố cáo có dấu hiệu tội phạm thì cơ quan, tổ chức nhận được tố cáo có trách nhiệm chuyển hồ sơ, tài liệu và những thông tin về vụ việc tố cáo đó cho cơ quan điều tra hoặc Viện kiểm sát có thẩm quyền để xử lý theo quy định pháp luật. Trường hợp hành vi bị tố cáo gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể, tính mạng, tài sản của công dân thì cơ quan, tổ chức nhận được tố cáo phải áp dụng biện pháp cần thiết theo thẩm quyền hoặc báo ngay cho cơ quan công an, cơ quan khác có trách nhiệm ngăn chặn kịp thời hành vi vi phạm.

Câu hỏi 13: Thụ lý tố cáo trong trường hợp nào? 

Trả lời:

Điều 20 Luật tố cáo quy định khi nhận được tố cáo thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì trong thời hạn 10 ngày (15 ngày đối với trường hợp phải kiểm tra, xác minh nhiều địa điểm), kể từ ngày nhận được đơn tố cáo, phải kiểm tra, xác minh họ, tên, địa chỉ của người tố cáo và quyết định việc thụ lý hoặc không thụ lý giải quyết tố cáo.

Ngoài ra, nhằm hạn chế tình trạng tố cáo tràn lan, thiếu căn cứ, không có cơ sở xem xét, giải quyết, Khoản 2 Điều 20 Luật tố cáo quy định các trường hợp không thụ lý giải quyết tố cáo:

- Tố cáo về vụ việc đã được người đó giải quyết mà người tố cáo không cung cấp thông tin, tình tiết mới; 

- Tố cáo về vụ việc mà nội dung và những thông tin người tố cáo cung cấp không có cơ sở để xác định người vi phạm, hành vi vi phạm pháp luật; 

- Tố cáo về vụ việc mà người có thẩm quyền giải quyết tố cáo không đủ điều kiện kiểm tra, xác minh về hành vi vi phạm, người vi phạm pháp luật.

Như vậy, nếu tố cáo thuộc thẩm quyền của mình và không nằm trong các trường hợp không đủ điều kiện thụ lý tố cáo thì người giải quyết tố cáo phải ban hành quyết định thụ lý giải quyết tố cáo (ban hành quyết định thụ lý giải quyết tố cáo và thành lập Đoàn/tổ xác minh hoặc ban hành quyết định thụ lý giải quyết tố cáo và giao nhiệm vụ xác minh nội dung tố cáo).

Câu hỏi 15: Khi nhận được tố cáo thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì người giải quyết tố cáo phải làm gì?

Trả lời:

Khi nhận được tố cáo thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì người có thẩm quyền phải giải quyết tố cáo. Việc giải quyết tố cáo được thực hiện theo trình tự sau đây:

- Tiếp nhận, xử lý thông tin tố cáo: trong thời hạn 10 ngày (15 ngày nếu phải kiểm tra, xác minh tại nhiều địa điểm), kể từ ngày nhận được đơn tố cáo, phải kiểm tra, xác minh họ, tên, địa chỉ của người tố cáo và người giải quyết tố cáo quyết định việc thụ lý tố cáo hoặc không thụ lý tố cáo. Nếu không thụ lý tố cáo thì phải thông báo cho người tố cáo biết lý do việc không thụ lý, nếu có yêu cầu.

- Xác minh nội dung tố cáo: người giải quyết tố cáo có thể tự tiến hành xác minh hoặc giao cho cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm xác minh nội dung tố cáo.

- Kết luận nội dung tố cáo: căn cứ vào nội dung tố cáo, văn bản giải trình của người bị tố cáo, kết quả xác minh nội dung tố cáo và các tài liệu, chứng cứ có liên quan, người giải quyết tố cáo phải kết luận nội dung tố cáo bằng văn bản.

- Xử lý tố cáo;

- Công khai kết luận nội dung tố cáo, quyết định xử lý hành vi vi phạm bị tố cáo.

Trường hợp hành vi bị tố cáo gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể, tính mạng, tài sản của công dân thì cơ quan, tổ chức nhận được tố cáo phải áp dụng biện pháp cần thiết theo thẩm quyền hoặc báo ngay cho cơ quan công an, cơ quan khác có trách nhiệm ngăn chặn kịp thời hành vi vi phạm.

Câu hỏi 18: Khi nhiều người cùng đến tố cáo trực tiếp về cùng một nội dung thì xử lý như thế nào? Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc phối hợp xử lý trường hợp nhiều người cùng tố cáo ở xã, phường, thị trấn?

Trả lời:

Khi nhiều người cùng đến tố cáo trực tiếp về cùng một nội dung thì người tiếp nhận hướng dẫn họ viết đơn tố cáo hoặc người tiếp nhận ghi lại việc tố cáo bằng văn bản và yêu cầu người tố cáo ký tên hoặc điểm chỉ của những người tố cáo xác nhận vào văn bản. Người tiếp nhận hướng dẫn người tố cáo cử đại diện để trình bày nội dung tố cáo. Người đại diện phải là người tố cáo. Việc cử đại diện phải bằng văn bản.

Việc cử đại diện được thực hiện như sau:

- Trường hợp có từ 05 đến 10 người tố cáo thì cử 01 hoặc 02 người đại diện;

- Trường hợp có từ 10 người trở lên thì có thể cử thêm người đại diện nhưng tối đa không quá 05 người.

Trường hợp nhiều người cùng đến tố cáo trực tiếp về cùng một nội dung tập trung ở xã, phường, thị trấn, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phân công cán bộ tiếp đại diện của những người tố cáo để nghe trình bày nội dung tố cáo; giải thích, hướng dẫn công dân thực hiện quyền tố cáo theo quy định pháp luật. Trường hợp tố cáo phức tạp, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp hoặc chủ trì, phối hợp với Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức chính trị - xã hội có liên quan tiếp đại diện của những người tố cáo để nghe trình bày nội dung tố cáo; chỉ đạo công an cấp xã giữ gìn trật tự công cộng nơi người tố cáo tập trung.

Câu hỏi 27: Quy định về thời hạn giải quyết tố cáo như thế nào? 

Trả lời:

Điều 21 Luật tố cáo quy định: Thời hạn giải quyết tố cáo là 60 ngày, kể từ ngày thụ lý giải quyết tố cáo; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết là 90 ngày, kể từ ngày thụ lý giải quyết tố cáo. Trường hợp cần thiết, người có thẩm quyền giải quyết tố cáo có thể gia hạn giải quyết một lần nhưng không quá 30 ngày; đối với vụ việc phức tạp thì không quá 60 ngày.

Theo quy định trên, thời hạn 60 ngày, 90 ngày, 30 ngày ở đây được tính liên tục kể từ ngày thụ lý giải quyết tố cáo, bao gồm cả ngày nghỉ và ngày lễ.

---

Xem thêm: HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT VỀ TỐ CÁO, Đề án 1 -1133/QĐ-TTg của Thanh Tra Chính Phủ

---

Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7 www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm

---

Phân biệt giữa Tố cáo với Khiếu nại, Tố cáo với Tin báo, tố giác về tội phạm

Phân biệt giữa Tố cáo với Khiếu nại, Tố cáo với Tin báo, tố giác về tội phạm

phap-luat  

Câu hỏi 4: So sánh giữa khiếu nại và tố cáo?

Trả lời:

Tố cáo là hành động nhằm bảo vệ và ngăn chặn khả năng vi phạm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức. Những việc làm trái pháp luật không phải chỉ của cán bộ, công chức nhà nước mà của cả các cơ quan, tổ chức hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam. Những hành vi trái pháp luật thường bị công dân phát hiện và báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật và  xử lý người vi phạm. 

Khiếu nại là hoạt động nhằm bảo vệ hoặc khôi phục các quyền hoặc lợi ích của chính chủ thể khiếu nại khi bị vi phạm, do đó nếu các quyền này bị xâm hại hoặc bị đe dọa xâm hại sẽ dẫn đến khiếu nại. Chính vì khiếu nại và tố cáo không giống nhau cho nên Pháp lệnh giải quyết khiếu nại, tố cáo, Luật khiếu nại, tố cáo trước đây và Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo hiện hành đã quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết tố cáo khác với thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại. Tuy nhiên, điểm khác nhau cơ bản giữa tố cáo và khiếu nại là:

Về chủ thể: Chủ thể thực hiện quyền tố cáo theo quy định trong Luật tố cáo chỉ là công dân. Như vậy, khác với khiếu nại, chủ thể khiếu nại là công dân, cơ quan, tổ chức đều có quyền khiếu nại. Việc thực hiện quyền tố cáo chỉ quy định cho đối tượng là cá nhân nhằm cá thể hóa trách nhiệm của người tố cáo, nếu có hành vi cố ý tố cáo sai sự thật thì tùy theo tính chất, mức độ của hành vi vi phạm mà bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Về đối tượng: đối tượng bị khiếu nại gồm quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức, còn đối tượng của tố cáo rộng hơn, bao gồm mọi hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức. Bao gồm, hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức, viên chức trong thực hiện nhiệm vụ, công vụ và hành vi vi phạm pháp luật về quản lý nhà nước trong các lĩnh vực.

Về mục đích: về cơ bản, mục đích của tố cáo là bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức, trong khi đó khiếu nại nhằm bảo vệ hoặc khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp nhằm bảo vệ quyền lợi của chính bản thân người tố cáo.

Câu hỏi 5. Phân biệt tố cáo với tin báo, tố giác về tội phạm

Trả lời:

Theo quy định của Luật tố cáo, chủ thể của tố cáo là đối tượng được xác định cụ thể, đó là cá nhân và khi tố cáo, họ phải chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp đối với hành vi vi phạm pháp luật của đối tượng nhất định. Mặt khác khi công dân thực hiện quyền tố cáo đã phát sinh quan hệ pháp luật về tố cáo, trên cơ sở đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có nghĩa vụ giải quyết và trả lời cho người tố cáo biết. Theo quy định của pháp luật tố tụng hình sự, “tố giác về tội phạm là những thông tin về hành vi có dấu hiệu tội phạm do cá nhân có danh tính, địa chỉ rõ ràng cung cấp cho cơ quan, cá nhân có trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết” “Tin báo về tội phạm là những thông tin về hành vi có dấu hiệu tội phạm trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc do cơ quan, tổ chức cung cấp cho cơ quan, cá nhân có trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết”. Như vậy, theo quy định của pháp luật tố tụng hình sự đối với tin báo, tố giác về tội phạm, chủ thể có thể xác định hoặc không xác định, có thể là cá nhân, có thể là cơ quan, tổ chức. Đối tượng tố cáo là mọi hành vi vi phạm pháp luật, có thể là tố cáo hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức, viên chức trong thực hiện nhiệm vụ, công vụ hoặc cũng có thể là tố cáo hành vi vi phạm pháp luật về quản lý nhà nước trong các lĩnh vực, còn tố giác và tin báo về tội phạm thì đối tượng chỉ bao gồm tội phạm, hành vi vi phạm pháp luật có tính nguy hiểm cao và được quy định trong Bộ luật hình sự.

Như vậy:

- Đối với tố giác, tin báo về tội phạm, được thực hiện theo quy định của Bộ Luật tố tụng hình sự; 

- Đối với tố cáo thì có tố cáo hành vi vi phạm pháp luật của người có thẩm quyền tiến hành tố tụng hình sự trong quá trình tiến hành tố tụng hình sự được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng hình sự. Tố cáo về hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ (không phải là hành vi tố tụng) thì được thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo; tố cáo hành vi vi phạm pháp luật nói chung, bao gồm: vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ, vi phạm pháp luật trong các lĩnh vực quản lý nhà nước trong các cơ quan, tổ chức, đơn vị thì được thực hiện theo quy định của pháp luật tố cáo; tố cáo đối với hành vi vi phạm điều lệ của các thành viên tổ chức thì được thực hiện theo quy định của Điều lệ của tổ chức đó.

---

Xem thêm: HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT VỀ TỐ CÁO, Đề án 1 -1133/QĐ-TTg của Thanh Tra Chính Phủ

---

Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7 www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm

---

Quyền tố cáo của công dân được pháp luật ghi nhận như thế nào?

Quyền tố cáo của công dân được pháp luật ghi nhận như thế nào?

phap-luat  

Câu hỏi 1. Quyền  tố cáo của công dân được pháp luật ghi nhận như thế nào?

Trả lời:

Tố cáo là một trong những quyền cơ bản của công dân được Hiến pháp và nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước ta ghi nhận qua các thời kỳ. Điều 74 Hiến pháp năm 1992 quy định “Công dân có quyền khiếu nại, quyền tố cáo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về những việc làm trái pháp luật của cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân hoặc bất cứ cá nhân nào. Việc khiếu nại, tố cáo phải được cơ quan Nhà nước xem xét và giải quyết trong thời hạn pháp luật quy định. Mọi hành vi xâm phạm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tập thể và của công dân phải được kịp thời xử lý nghiêm minh. Người bị thiệt hại có quyền được bồi thường về vật chất và phục hồi danh dự. Nghiêm cấm việc trả thù người khiếu nại, tố cáo hoặc lợi dụng quyền khiếu nại, tố cáo để vu khống, vu cáo làm hại người khác.” 

Điều 30 của Hiến pháp năm 2013 có nêu: “Mọi người có quyền khiếu nại, tố cáo với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền về những việc làm trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, cá nhân”; “Nghiêm cấm việc trả thù người khiếu nại, tố cáo hoặc lợi dụng quyền khiếu nại, tố cáo để vu khống, vu cáo làm hại người khác”.

Như vậy, quyền  tố cáo là một trong những quyền cơ bản, thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước với công dân. Theo đó, công dân thực hiện quyền dân chủ trực tiếp tham gia quản lý nhà nước, quản lý xã hội. Nhằm thể chế hóa quyền tố cáo của công dân, tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khoá XIII năm 2011, Quốc hội đã thông qua Luật tố cáo. Luật tố cáo đã quy định đầy đủ nhất về quyền tố cáo, quyền và nghĩa vụ của người tố cáo, người bị tố cáo, người giải quyết tố cáo, hình thức tố cáo, thẩm quyền, trình tự, thủ tục và  trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, đơn vị trong việc tiếp nhận, giải quyết tố cáo. Bên cạnh đó, Luật tố cáo quy định về bảo vệ người tố cáo và quản lý công tác giải quyết tố cáo.

Ngoài Luật tố cáo có quy định cụ thể về quyền tố cáo của công dân, còn có các văn bản quy phạm pháp luật khác quy định về tố cáo như Bộ Luật tố tụng hình sự quy định quyền tố cáo trong tố tụng hình sự; Bộ Luật dân sự quy định quyền tố cáo trong tố tụng dân sự…

Câu hỏi 2. Tố cáo là gì? 

Trả lời: 

Điều 2, Luật tố cáo quy định:

"Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức".

Như vậy, xét về bản chất việc thực hiện quyền tố cáo thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước và công dân mà trong đó bên đi tố cáo báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe doạ gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức. 

Bản chất của tố cáo được xem xét dưới các khía cạnh sau đây:

Một là: chủ thể thực hiện quyền tố cáo chỉ là công dân. Khác với khiếu nại, là cả công dân, cơ quan, tổ chức đều có quyền khiếu nại. Quy định này nhằm cá thể hoá trách nhiệm của người tố cáo, nếu có hành vi cố ý tố cáo sai sự thật thì tuỳ theo tính chất, mức độ của hành vi vi phạm mà bị xử lý theo quy định của pháp luật. 

Hai là: đối tượng tố cáo là các hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe doạ gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức. Luật tố cáo quy định có hai loại hành vi vi phạm pháp luật bị tố cáo gồm: (1) hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức, viên chức trong thực hiện nhiệm vụ, công vụ; (2) hành vi vi phạm pháp luật về quản lý nhà nước trong các lĩnh vực.

Ba là: cơ quan có thẩm quyền giải quyết tố cáo là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về nguyên tắc, người tố cáo có thể tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đến cơ quan nhà nước. Trong trường hợp người tố cáo bằng đơn mà tố cáo đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhận được đơn thì cơ quan đó có trách nhiệm chuyển đơn tố cáo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp người tố cáo đến tố cáo trực tiếp mà tố cáo đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan tiếp nhận thì người tiếp nhận có trách nhiệm hướng dẫn người tố cáo đến tố cáo với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết.

Bốn là: Trình tự, thủ tục giải quyết tố cáo bao gồm: (1) tiếp nhận, xử lý thông tin tố cáo; (2) xác minh nội dung tố cáo; (3) kết luận nội dung tố cáo; (4) xử lý tố cáo của người giải quyết tố cáo và (5) công khai kết luận nội dung tố cáo, quyết định xử lý hành vi vi phạm bị tố cáo.

Năm là: Bản chất của kết quả giải quyết tố cáo, nếu người bị tố cáo vi phạm pháp luật thì áp dụng các biện pháp xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật; nếu hành vi vi phạm của người bị tố cáo có dấu hiệu tội phạm thì chuyển vụ việc cho cơ quan điều tra hoặc Viện kiểm sát của thẩm quyền để giải quyết tố cáo; trường hợp người bị tố cáo không vi phạm thì phải thông báo bằng văn bản cho người bị tố cáo, cơ quan quản lý người tố cáo, khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của người bị tố cáo bị xâm phạm, đồng thời xử lý hoặc kiến nghị xử lý người cố ý tố cáo sai sự thật.

Câu hỏi 3: Ai có quyền tố cáo?

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật tố cáo thì chỉ có công dân mới có quyền tố cáo. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng Luật tố cáo cũng có ý kiến cho rằng ngoài chủ thể tố cáo là công dân thì cần mở rộng chủ thể tố cáo gồm cả cơ quan, tổ chức. Bởi lẽ với những cơ quan, tổ chức có tư cách pháp nhân, hoàn toàn có thể tham gia một cách độc lập vào các quan hệ kinh tế - xã hội và có khả năng chịu sự tác động của các hành vi vi phạm pháp luật, do đó cần ghi nhận quyền tố cáo của cơ quan, tổ chức để nâng cao trách nhiệm của cộng đồng trong việc phát hiện, đấu tranh với các hành vi vi phạm pháp luật và đây cũng là một biện pháp tích cực, chủ động để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức.

Thực tiễn cho thấy, chủ thể thực hiện việc tố cáo là cơ quan, tổ chức là không nhiều. Nội dung tố cáo của nhóm chủ thể này thường thiên về phản ánh, kiến nghị. Việc thực hiện quyền tố cáo của một chủ thể sẽ làm phát sinh những hậu quả pháp lý và trách nhiệm gắn với cá nhân. Việc quy định công dân có quyền tố cáo là hoàn toàn phù hợp với quy định của Hiến pháp và chính sách hình sự của nước ta - cá thể hóa trách nhiệm hình sự. Theo đó, người tố cáo phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi tố cáo của mình, nếu tố cáo sai sự thật thì phải bị xử lý về hành chính hoặc hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm. Vì vậy, nếu cơ quan, tổ chức có quyền tố cáo thì có thể làm phát sinh những vấn đề phức tạp trong việc quy định cách thức để các chủ thể này thực hiện quyền tố cáo như việc xác minh thông tin về người tố cáo, việc bảo vệ bí mật, xác định trách nhiệm của người tố cáo trong trường hợp tố cáo sai sự thật.

Như vậy, chỉ công dân, cá nhân mới có quyền tố cáo về những hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào.

---

Xem thêm: HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT VỀ TỐ CÁO, Đề án 1 -1133/QĐ-TTg của Thanh Tra Chính Phủ

---

Tham dự group Cư dân Luxcity Quận 7 www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm

---

Khi ban quản trị 'vượt quyền' tại chung cư?

Khi ban quản trị 'vượt quyền' tại chung cư?

phap-luat  

Được lập ra với mục đích bảo vệ quyền lợi và phục vụ nhu cầu chung của cư dân nhưng thực tế tại không ít chung cư, cách hành xử của Ban quản trị khiến người dân khốn đốn.

Chia sẻ tại hội thảo "Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?", anh Nguyễn Tấn Bảo, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền (quận 2, TP.HCM) trình bày một thực tế đang diễn ra tại chung cư mình sinh sống. Anh Bảo cho biết, Masteri Thảo Điền được định vị là một chung cư cao cấp tại quận 2 trước đây (TP. Thủ Đức hiện tại) tuy nhiên người dân sinh sống trong chung cư này đang phải chịu nhiều bất công rõ ràng từ phía sai phạm của Ban quản trị dự án này.

Cụ thể Ban quản trị chung cư này đã vi phạm quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính được quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD nhưng đến nay vẫn không có cơ quan nào giải quyết. “Ban quản trị tòa nhà không công bố quy chế hoạt động, không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng, sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích và trong suốt 2 năm qua cũng không tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên. Đặc biệt, Ban quản trị còn tự ý ra quy định một cách hết sức ngang ngược, rằng những trao đổi, hoạt động giữa Ban quản trị và Ban quản lý là những thông tin mật, không được phép công khai, thảo luận.

"Những sai phạm rõ như ban ngày. Tuy nhiên, trong suốt gần 1 năm qua, cư dân chúng tôi phản ánh nhiều nơi nhưng không được xử lý”, ông Bảo bức xúc. Ông cho biết vào tháng 12/2020, đại diện cư dân đã gửi đơn tố cáo các hành vi vi phạm này đến Thanh tra Sở Xây dựng nhưng không nhận được trả lời. Tiếp tục gửi đơn cho UBND quận 2 thì hồ sơ được chuyển về UBND phường Thảo Điền và sau cùng câu trả lời mà cư dân nhận được từ UNBD phường là họ không đủ thẩm quyền để xử lý. Cư dân lại một lần nữa gửi đơn lên UBND TP.Thủ Đức và đến nay cũng chưa có phản hồi.

Anh Nguyễn Tấn Bảo, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền trình bày những bức xúc về tình trạng quản lý tại chung cư mình sinh sống với các cơ quan báo chí và quản lý tại TP.HCM

Không chỉ riêng ông Bảo và cư dân Masteri Thảo Điền mới bị Ban quản trị “hành”, rất nhiều chung cư cao cấp đến bình dân đều không ít khổ khi bị Ban quản trị cho mình quyền tự làm trái luật. Bà Phạm Thị Phúc, cư dân chung cư Central Garden, quận 1, cho biết bà sinh sống 13 năm tại chung cư nhưng căn hộ chưa bao giờ được sửa chữa với lý do không có phí bảo trì.

Quản lý nhà chung cư - các lưu ý từ kiểm toán viên

Quản lý nhà chung cư - các lưu ý từ kiểm toán viên

phap-luat  

Luật Nhà ở 2014 đã có quy định về việc quản lý nhà chung cư, tuy nhiên tình trạng tranh chấp tại các dự án vẫn gia tăng không phân biệt chung cư bình dân hay cao cấp. Theo giới phân tích, một trong các lý do là bởi các văn bản dưới luật còn chồng chéo, chưa rõ ràng, cụ thể và minh bạch. Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 2 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư là một hướng dẫn để thực hiện có hiệu lực từ ngày 2/4/2016. Thông tư 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 đã ban hành một số sửa đổi, bổ sung của các thông tư liên quan tới quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thông tư có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2020.

Tuy nhiên, việc quản lý tài chính chung cư vẫn còn gặp rất nhiều bất cập do việc quản lý tài chính không có bất kỳ một thông tư nào hướng dẫn cụ thể, chỉ là các Quy định của từng chung cư, dựa trên các quan hệ về hợp đồng, các công ty quản lý ghi nhận theo nguyên tắc thực thu thực chi thay vì dự thu dự chi, và việc Ban Quản trị làm việc bán thời gian và có sự thay đổi nhân sự liên tục để kiểm soát các công ty quản lý cũng tạo ra nhiều bất cập trong quá trình kiểm soát tài chính của chung cư.

1. Mối quan hệ giữa Chủ đầu tư, Công ty Quản lý, Ban Quản trị và Chủ sở hữu

Thường trong giai đoạn đầu tiên của vận hành nhà chung cư, Công ty Quản lý (BQL) sẽ có trách nhiệm về báo cáo thu chi quỹ vận hành, trong khi Chủ đầu tư (CĐT) có trách nhiệm đối với kinh phí bảo trì (và chủ đầu tư sẽ bàn giao trách nhiệm này cho Ban Quản trị chung cư sau khi Ban Quản trị chung cư được bầu ra).

Trách nhiệm của Công ty Quản lý đối với báo cáo thu chi quỹ vận hành:

- Lập và trình bày hợp lý báo cáo hoạt động thu chi quỹ vận hành theo các hợp đồng dịch vụ giữa Chủ đầu tư/ Ban Quản trị với các công ty quản lý.

- Thiết kế và vận hành hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả và cần thiết cho việc lập báo cáo hoạt động thu chi quỹ vận hành

- Đảm bảo không có các gian lận/ nhầm lẫn trong việc lập các báo cáo thu chi quỹ vận hành.

Trách nhiệm của Chủ đầu tư đối với kinh phí bảo trì

Trong giai đoạn đầu, Chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập và trình bày báo cáo kinh phí bảo trì phản ánh trung thực và hợp lý số dư của kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung và riêng của Chung cư. Trong quá trình lập báo cáo lần đầu này, Chủ đầu tư cần phải:

- Có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của pháp luật; và

- Chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

- Thiết kế và vận hành hệ thống kiểm soát nội bộ hiệu quả cần thiết cho việc lập báo cáo kinh phí bảo trì không có sai sót trọng yếu do gian lận hoặc nhầm lẫn.

- Chủ đầu tư chịu trách nhiệm đảm bảo việc các sổ sách kế toán thích hợp được lưu giữ để trình bày kinh phí bảo trì, với mức độ chính xác hợp lý, tại bất kỳ thời điểm nào và đảm bảo rằng các sổ sách kế toán tuân thủ với chế độ kế toán đã được áp dụng.

- Chủ đầu tư cam kết đã tuân thủ những yêu cầu nêu trên trong việc lập báo cáo kinh phí bảo trì kèm theo.

Việc kiểm toán Báo cáo thu chi quỹ vận hành, báo cáo kinh phí bảo trì chung cư thường được tiến hành sau khi có sự bàn giao quản lý của các quỹ về cho Ban quản trị chung cư (BQT) những người được các Chủ sở hữu bầu ra.

Hầu hết các Ban Quản trị thường chờ có ý kiến của Công ty kiểm toán mới xác nhận các số liệu mà Chủ đầu tư bàn giao, tuy nhiên, việc chờ đợi thường mất thơi gian rất nhiều do các khó khăn nêu sau:

Lần đầu tiên kiểm toán luôn có nhiều khó khăn cho việc kiểm toán phải được thực hiện dựa trên mối quan hệ nhiều bên:

- Thông tin cung cấp bởi Chủ đầu tư cho giai đoạn chủ đầu tư tự quản lý
- Thông tin cung cấp bởi Công ty quản lý trong giai đoạn Chủ đầu tư thuê Công ty quản lý
- Thông tin cung cấp bởi Công ty quản lý trong giai đoạn Ban Quản trị thuê Công ty quản lý.

Việc cung cấp thông tin cho công ty kiểm toán luôn bị chậm và kéo dài bởi các thay đổi trong Chủ đầu tư, Công ty quản lý (từ Trưởng Ban Quản lý tới Kế toán phụ trách), và cũng từ sự thay đổi liên tục của các thành viên Ban Quản trị (người ký kết hợp đồng với kiểm toán viên). 

Để việc kiểm toán lần đầu được tiến hành hiệu quả, các Ban quản trị chung cư cần thống nhất sau:

- Quy chế Hoạt động của Ban Quản trị
- Quy chế thu chi tài chính của Ban Quản trị
- Biên bản bàn giao của Chủ đầu tư cho Ban Quản trị nêu rõ phần chung, phần riêng, Nội quy chung cư đã được gắn vào hợp đồng mua bán của từng Chủ sở hữu.
- Giai đoạn tài chính được kiểm toán và chốt thời gian kiểm toán.

Các góp ý cho Ban Quản trị:

- Xem xét Quy chế hoạt động của Ban Quản trị và Quy chế thu chi tài chính của Ban Quản trị ngay kỳ Hội nghị Nhà chung cư lần đầu và sử dụng quy chế này cho toàn bộ các hoạt động

- Xem xét hợp đồng với Công ty quản lý một cách chặt chẽ và sự kiểm soát của Ban Quản trị liên quan tới các khoản thu chi Quỹ vận hành

- Xem xét việc chuyển giao tạm thời toàn bộ số dư Quỹ kết dư từ Công ty quản lý do Chủ đầu tư bổ nhiệm / hoặc do chính Chủ đầu tư quản lý về ngay cho Công ty Quản lý do Ban Quản trị ký kết. Số dư chênh lệch/ thiếu hụt sẽ được thực hiện sau khi hoàn thành kiểm toán lần đầu (thường mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện).

- Xem xét biên bản bàn giao của Chủ đầu tư một cách đầy đủ (phần chung/ riêng rõ ràng và có bản vẽ hoàn công đầy đủ làm cơ sở tính toán phần chung/ riêng)

- Có 1 nhân sự nắm rõ về quy trình kiểm toán và báo cáo tài chính để có thể theo dõi xuyên suốt quá trình bàn giao sổ sách/ chứng từ và báo cáo… từ CĐT/BQL tới BQT.

2. Các lưu ý về báo cáo thu chi quỹ vận hành:

Trong quá trình kiểm toán báo cáo thu chi quỹ vận hành, chúng tôi  thường gặp các vấn đề sau:

Giai đoạn đầu (tới 24 tháng kể từ khi bàn giao) - chi phí của chung và chi phí của CĐT lẫn lộn:

Một số chi phí của CĐT thường được đưa vào cho quỹ vận hành như: chi phí sửa chữa/ bảo trì, chi phí điện chung, ….

Chi phí điện trong giai đoạn đầu chưa lắp đặt công tơ, các công ty xây dựng/ lắp đặt sẽ sử dụng rất nhiều điện nhưng được phân bổ vào tiền điện chung của chung cư, dẫn tới việc chi phí điện rất là cao, trong khi đáng ra giai đoạn này chi phí điện sẽ cần  phải tính lại cho các nhà thầu.

Một ví dụ khác CĐT đã sử dụng ngân sách/ kỹ thuật của chung cư để dùng cho các việc của CĐT trong việc sửa chữa các căn hộ bị lỗi (chi phí bên trong căn hộ). Do vậy trong giai đoạn vận hành đầu tiên này mặc dù dân cư chưa về hết, các hệ thống máy móc thiết bị thường còn bảo hành, tuy nhiên số lượng cán bộ kỹ thuật của chung cư cao dẫn tới chi phí điện rất cao.

Ban Quản trị cần cân nhắc bóc tách các phần chi phí sử dụng riêng cho CĐT và yêu cầu CĐT chi trả lại cho quỹ vận hành.

Giai đoạn sau - ngân sách có phù hợp?

Giai đoạn sau thường Công ty Quản lý sẽ dựa trên ngân sách được chủ đầu tư thông qua để chi tiêu. Tuy nhiên, các Ban Quản trị cần lưu ý về việc ngân sách có phù hợp hay không để xem xét các số liệu chi có phù hợp không?

Chi phí nhân sự quản lý: số liệu nhân sự đưa ra trong danh sách có hoàn toàn 100% phục vụ dự án hay không? Hay một số nhân sự sẽ được công ty quản lý sử dụng cho 2-3 dự án và chia sẻ chi phí về chung cư của mình?

Chi phí bảo vệ: số lượng bảo vệ trong ngân sách và trên chi phí thường cao hơn số lượng bảo vệ thực sự có mặt tại chung cư. Ban Quản trị cần yêu cầu báo cáo kiểm soát số lượng bảo vệ và cắt giảm về số lượng đúng.

Chi phí điện: Ban Quản trị cần cân nhắc mức chi phí điện hợp lý và tiết kiệm, dựa trên công suất vận hành của chung cư thay vì dựa vào ngân sách đã đưa ra. Trong giai đoạn bán hàng, CĐT thường yêu cầu bật điện sáng ở toàn bộ các khu vực và do vậy, mức tiêu thụ điện sẽ cao. Cần có kế hoạch thay thế các nguyên liệu tiêu hao điện về mức tiết kiệm điện, khi cư dân về đủ chi phí tiền điện sẽ được giảm bớt.

Chi phí thay thế thiết bị: trong giai đoạn 2 năm đầu tiên, hầu hết máy móc thiết bị sẽ chưa cần bảo hành và thay thế nhiều, do vây mà chi phí trong báo cáo sẽ có nhiều khác biệt so với năm vận hành 3-4. Ban Quản trị cần làm việc chặt chẽ với BQL chung cư để đưa ra kế hoạch thay thế thiết bị, đặc biêt liên quan tới hệ thống thang máy, hệ thống nước thải, hệ thống điện của chung cư.

Việc sử dụng chi phí quỹ vận hành hay quỹ bảo trì chung cư cho việc thay thế các thiết bị cũng luôn là câu hỏi cần phải xem xét. BQT cần xem xét mức độ dài hạn so sánh với ngắn hạn trong việc sử dụng quỹ bảo trì. 

Các góp ý cho Ban Quản trị:

Ngân sách cần xem xét mức độ phù hợp như nêu trên cho số lượng nhân sự, bảo vệ, vệ sinh, …

Kiểm soát chi: bằng việc xem xét và đánh giá báo giá, xem xét điều khoản hợp đồng

Xem xét hợp đồng quản lý để tiết kiệm phần thuế Giá trị gia tăng cho phần nhân sự Ban Quản lý.

Tiết kiệm ngân sách bằng cách yêu cầu BQL xem xét đưa ra dự báo dòng tiền để có thể gửi tiết kiệm dài hạn cho số tiền trong quỹ kết dư (mức chênh lệch lãi suất ngân hàng có thể là 3-4%/ năm)

Xem xét các khoản mục mà CĐT cần phải bảo trì, bảo dưỡng thay vì lấy quỹ vận hành ra sử dụng

Xem xét các khoản mục mà đơn vị bảo hiểm cần phải chi trả thay vì lấy quỹ vận hành ra sử dụng.

3. Các lưu ý về báo cáo quỹ bảo trì 

Kinh phí bảo trì là khoản kinh phí thu từ các đồng chủ sở hữu với mức phí 2% trên tổng giá trị trước thuế của căn hộ (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). 

Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. 

Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại. 

Kinh phí bảo trì được chuyển vào tài khoản do Chủ đầu tư lập để quản lý, sử dụng và được hạch toán trên cơ sở thực thu - thực chi. Quỹ bảo trì này sẽ được chuyển cho Ban Quản trị quản lý ngay khi Ban Quản trị được thành lập. 

Các lưu ý khi kiểm toán Quỹ bảo trì mà chúng tôi thường gặp phải:

2% trên tổng giá trị trước thuế của căn hộ: kiểm toán viên cần xác định giá trị bán có phù hợp hay không và chọn mẫu, yêu cầu CĐT cung cấp các số liệu tổng hợp và chi tiết để đảm bảo con số 2% tính toán này là phù hợp.

Tính toán lại phần chung -  phần riêng: Xác định phần chung phần riêng sẽ dẫn tới việc tính 2% có chính xác hay không cho phần chưa bán/ giữ lại của chủ đầu tư. Để xác định được phần chung - riêng thường công ty kiểm toán sẽ được cung cấp bản vẽ hoàn công của dự án  để tính lại số liệu này. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều CĐT cung cấp bản vẽ hoàn công nhưng không thực sự giống bản vẽ thực trạng dự án, do vậy tranh chấp về phần chung - riêng vẫn còn có nhiều bên không đồng ý được. Các phần chung hay tranh chấp: văn phòng làm việc của CĐT tại dự án, bãi xe, bản vẽ được sữa chữa lại để tăng diện tích thuê/ bán của CĐT.

Các góp ý cho Ban Quản trị:

Dựa trên bản vẽ bàn giao của CĐT và kiểm tra lại bản vẽ thực tế của chung cư để xác định rõ phần chung phần riêng – gửi văn bản ngay cho CĐT nếu có sự chênh lệch giữa bản vẽ và thực tế.

Yêu cầu xác nhận bằng văn bản của CĐT cho các phần chung này để đảm bảo không có sự thay đổi từ CĐT trong tương lai

Yêu cầu bàn giao  Quỹ bảo trì trên từng phần: lần 1 cho số lượng căn hộ đã bán, lần 2 cho phần riêng mà CĐT giữ lại và lần 3 cho toàn bộ tiền lãi tính trên quỹ bảo trì.

Mỗi một chung cư  có tình trạng pháp lý tòa nhà khác nhau, Quy chế vận hành – quy chế tài chính khác nhau, cách ký kết hợp đồng với Công ty quản lý khác nhau,  do vậy, các lưu ý nêu trên có thể không áp dụng cho toàn bộ các chung cư.

Link gốc: https://russellbedford.vn/vi/index.php?option=com_content&view=article&id=244:quan-ly-nha-chung-c-cac-lu-y-t-kiem-toan-vien&catid=10:kim-toan&Itemid=16

Chung cư New Saigon bị truy thu gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế

Chung cư New Saigon bị truy thu gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế

phap-luat  

Từ kiến nghị của dân về minh bạch tài chính của Ban quản trị chung cư New Saigon, Chi cục thuế Nhà Bè đã tiến hành kiểm tra và truy thu gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp giai đoạn từ 2017 đến 9/2018.

Ban quản trị chung cư New Saigon (hay còn gọi là chung cư Hoàng Anh Gia Lai 3) vừa gửi văn bản báo cáo đến các tổ chức chính trị xã hội không đồng tình kết luận của Đoàn kiểm tra thuế. Ban Ban quản trị đã ký phụ lục Biên bản kiểm tra thuế và Biên bản vi phạm hành chính về hóa đơn, với mức truy thu thuế lên đến gần 1,5 tỷ đồng. 

Theo đó, tổng thuế truy thu năm 2017 là 806,4 triệu đồng (gồm thuế GTGT: 403 triệu đồng và thuế TNDN: 403,4 triệu đồng) và 9 tháng đầu năm 2018 là 670,4 triệu đồng (gồm thuế GTGT: 362,1 triệu đồng và thuế TNDN: 308,3 triệu đồng).

Ban quản trị chung cư cũng cho rằng, theo kết luận của Đoàn kiểm tra, nếu chỉ có lỗi về hóa đơn, thì chung cư sẽ phải nộp thêm 20%, tức khoảng 162 triệu đồng cho năm 2017, 135 triệu đồng cho 9 tháng đầu năm 2018. Còn nếu có lỗi trốn thuế thì chung cư phải nộp 100%, tức nộp thêm khoảng 1,5 tỷ đồng nữa, chưa kể đến khoản tiền phạt nộp chậm tính theo ngày (0,03%/ngày).

Trích dẫn ý kiến của Đoàn kiểm tra về các hoạt động kinh doanh trong chung cư và phải chịu thuế bao gồm phí trông giữ xe (cư dân, vãng lai), phí phát hành thẻ giữ xe, tiền nước sinh hoạt, vé bơi, lãi vay, cho thuê mặt bằng,…ngoại trừ phí quản lý thuộc đối tượng được miễn thuế, Ban quản trị cho rằng, nguyên nhân bị truy thu thuế là do sự khác nhau về nhận thức trong khi các quy phạm pháp luật chưa quy định rõ ràng và chi tiết đối với loại hình hoạt động “tự quản, tự thu - tự chi” của Ban quản trị chung cư.

Cư dân treo băng rôn phản đối Ban quản trị.

Căn nguyên dân bức xúc

Theo quan sát, từ việc Ban quản trị thu tiền nước của các hộ dân trong chung cư bằng phiếu thu không rõ ràng, nên một số hộ dân đã yêu cầu Ban quản trị cung cấp hóa đơn thuế ghi rõ số lượng tiêu thụ, đơn giá cho từng chỉ số tính định mức đối với chi phí tiền nước mà hộ dân phải trả hàng tháng. Tuy nhiên, Ban quản lý chỉ cấp hóa đơn thuế cho các hộ dân có yêu cầu xuất hóa đơn, đồng thời thu thêm phí xuất hóa đơn là 10% được thể hiện trên phiếu thu. 

Theo Quyết định 103/2009 của UBND TP.HCM ngày 24/12/2009 về điều chỉnh giá nước sạch trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đối tượng mua sỉ nước sạch tại các khu chung cư được giảm 10% đơn giá nước quy định tại điều 1 Quyết định này. Vì thế, việc thu tiền nước trên hóa đơn thuế do Ban quản trị chung cư xuất cho từng hộ dân theo giá bán lẻ (tức chưa được giảm 10% đơn giá theo Quyết định nêu trên) và thu thêm 10% phí xuất hóa đơn bằng phiếu thu, điều này đã tạo nên sự chênh lệch giữa giá nước trên phiếu thu và hóa đơn thuế đồng nghĩa với việc cư dân phải nộp đến 2 lần thuế. 

Phúc đáp đơn đề nghị của ông Đặng Xuân Hồi – chủ một căn hộ cư dân sinh sống tại chung cư vào ngày 17/5/2019, bà Phạm Thị Thanh Hương – đại diện Chi cục thuế Huyện Nhà Bè cho biết, “Ban quản trị chung cư New Saigon đăng ký kê khai thuế theo phương pháp trực tiếp và thu tiền nước sinh hoạt nhưng không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa dịch vụ, đồng thời thu thêm 10% phí xuất hóa đơn bằng phiếu thu là không đúng quy định tại điểm b, Khoản 1 điều 16 Thông tư số 39/2014 ngày 31/3/2014, đối với trường hợp người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để tiêu dùng nội bộ”.

“Đối với khoản thu thêm 10% trên doanh thu là khoản thu thêm của Ban quản trị nên Chi cục thuế xác định doanh thu tính thuế bao gồm cả khoản thu 10% căn cứ theo Điểm c, Khoản 2, Điều 13 Thông tư số 219/2013 ngày 31/12/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng. Theo đó, doanh thu để tính thuế GTGT là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT bao gồm các khoản phụ thu, phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng ”.

Đoàn kiểm tra thuế kết luận, tiền thuế 10% Ban quản trị thu hộ và nộp hộ cho các cư dân lấy hóa đơn Phí quản lý, tiền nước sinh hoạt là doanh thu và đồng thời tiếp tục yêu cầu Ban quản trị đóng thuế 10% trên doanh thu này.

Với lý do chưa biết lấy số tiền đóng thuế trên doanh thu từ đâu, Ban quản trị đã thông báo rộng rãi đến cư dân bằng văn bản số 07/2019/TB ngày 27/5/2019 về việc tạm thời không xuất hóa đơn cho 2 loại phí trên cho đến khi có kết luận mới của Hội nghị Khu căn hộ.

Đánh nhau ngay tại cuộc họp giữa cư dân và Ban quản trị

Ban quản trị chung cư đã tổ chức họp thường niên với cư dân về số tiền thuế bị truy thu.

Tại cuộc họp này, một số cư dân ý kiến yêu cầu công bố rõ ràng quyết định truy thu của Chi cục thuế Nhà Bè và công khai chi phí hoạt động tài chính vận hành chung cư nhưng vẫn chưa nhận được bất kỳ phản hồi nào từ Ban quản trị. Thậm chí tình hình căng thẳng hơn khi nổ ra tranh cãi, ngăn cản cư dân nêu ý kiến và xảy ra hiện tượng đánh nhau ngay tại cuộc họp.

Quá bức xúc, cư dân đồng tình treo băng rôn, khẩu hiệu trước ban công căn hộ ngày càng tăng, yêu cầu Ban quản lý cung cấp các chứng từ thu chi để dân kiểm tra, cung cấp giấy xuất xứ, giấy chứng nhận chất lượng của Bộ Khoa học và Công nghệ về các phụ tùng thang máy,.. Băng rôn của dân cũng thể hiện họ không đồng tình với việc Ban quản lý thu tiền thuế của cư dân nhưng không nộp thuế cho Nhà nước dẫn đến hậu quả “chung cư bị truy thu thuế lên đến hàng tỷ đồng”; Không xuất hóa đơn thuế là vi phạm pháp luật. Thậm chí cư dân còn phản đối đích danh Trưởng Ban quản trị Trần Duy Linh đã cắt nước sinh hoạt của cư dân trái pháp luật… 

Cư dân giãi bày, chung cư này hiện đang phải đối mặt với nguy hiểm về sự mất an toàn của hệ thống thang máy được sử dụng trong 10 năm qua. Điển hình là nhiều trường hợp thang máy không hoạt động, khiến cho cư dân không mở cửa ra ngoài được, thậm chí cư dân “khủng hoảng” khi đang đi thang máy và lâm vào tình trạng rơi tự do 1-2 tầng,…

Chung cư New Saigon tọa lạc tại đường Nguyễn Hữu Thọ, Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh, gồm có 4 block, cao 26 tầng, đã được đưa vào sử dụng từ năm 2009. Đến nay, chung cư có 1.104 hộ dân đang sinh sống. 

Linh Anh

Link gốc https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-tu-van/chung-cu-new-saigon-bi-truy-thu-gan-1-5-ty-dong-tien-thue-547294.html

Ban quản trị là 'vua' chung cư?

Ban quản trị là 'vua' chung cư?

phap-luat  

TTO - Không chỉ giữa cư dân với nhau, trong chung cư còn xảy ra đủ chuyện “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” trong hành xử giữa ban quản trị - chủ đầu tư - cư dân. Âm ỉ lâu ngày, những mâu thuẫn càng trở nên gay gắt, bất ổn.

Đối thoại là cách để các bên trong chung cư giải quyết mâu thuẫn một cách văn minh. Trong ảnh: đối thoại giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản trị ở một chung cư tại quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: N.L.

Theo quy định, ban quản trị (BQT) là một nhóm người do cư dân bầu để đại diện cư dân thực hiện những công việc được cư dân quyết qua hội nghị nhà chung cư. Nhưng nhiều BQT chung cư ở TP.HCM quên mất điều này, mà tự ý xem mình như người có quyền lực nhất trong cộng đồng.

Lạm quyền, trục lợi

Nhiều BQT lập nhóm chia phe nhằm chia chác những khoản lợi từ việc vận hành chung cư, dẫn đến những bất đồng, bức xúc của cư dân.

Ông Nguyễn Linh - cư dân một chung cư ở Q. Phú Nhuận, TP.HCM - vẫn còn bức xúc khi kể về BQT cũ đã quản lý chung cư này hơn 5 năm. Các thành viên BQT đã tự quyết chuyện vận hành, quản lý chung cư mà không lấy ý kiến cư dân về các vấn đề liên quan. 

Những khoản thu phí dịch vụ từ các công ty viễn thông, truyền hình cáp, phí đậu taxi... cũng không được BQT công khai thu bao nhiêu, chi những khoản nào. 

"Người dân còn nghi ngờ BQT nhận tiền để các công ty truyền hình cáp, viễn thông cung cấp dịch vụ độc quyền cho chung cư, khiến người dân không được quyền lựa chọn dịch vụ khác" - ông Linh cho biết.

Chuyện lạm quyền của BQT cũ tại chung cư P (Q.Bình Tân) cũng là đề tài "nóng" tại chung cư này một thời gian dài. Chung cư P không có quỹ bảo trì nên khi thang máy hư, mỗi hộ dân thống nhất đóng 3 triệu đồng để sửa. 

Tổng số tiền thu được gần 1 tỉ đồng, nhưng khi sửa được 3 trong số 6 thang máy thì BQT thông báo chỉ còn 200 triệu đồng mà không công khai các khoản thu chi.

Dân chung cư P bức xúc nhưng trưởng BQT không chịu đối thoại, nên họ đành gửi đơn tố cáo, khiếu nại khắp nơi. Tuy vậy, đến nay chung cư đã có BQT mới nhưng những thành viên BQT cũ vẫn không bàn giao, tất toán các khoản thu chi cùng báo cáo tài chính, hóa đơn... cho người mới.

Mâu thuẫn là "nghỉ chơi"

Tại một chung cư ở Q.Thủ Đức, giữa chủ đầu tư và BQT có xảy ra mâu thuẫn. Vậy là BQT lại quay sang "làm khó" những người đang kinh doanh trong khu thương mại (thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư).

Khách đến giao dịch ở các khu thương mại trong chung cư này không được gửi xe trong tầng hầm và tầng trệt chung cư. Các đơn vị thuê tầng thương mại muốn đưa bàn ghế, thiết bị vô trang trí phòng ốc bị buộc phải có sự đồng ý của BQT... 

"Trưởng BQT bận đi làm cả ngày, tối mới về, người kinh doanh nơi đây muốn có chữ ký đồng ý của BQT phải chờ đến tối mới gặp được" - một người thuê tầng thương mại của chung cư cho biết. Sau thời gian dài mâu thuẫn, cuối cùng chủ đầu tư phải bán rẻ những phần diện tích thuộc sở hữu của mình tại chung cư để tránh va chạm.

Ở chung cư S tại Q.Bình Thạnh, BQT không mâu thuẫn với chủ đầu tư mà mâu thuẫn với nhau. Một thành viên BQT do bất đồng ý kiến đã "nghỉ chơi", không chịu hợp tác với các thành viên khác trong một thời gian dài. 

Do thành viên này không đồng ý ký các chứng từ nên BQT không thể chi các khoản tiền trả cho đơn vị quản lý vận hành, tiền điện, tiền nước... Sự việc sau đó phải nhờ chính quyền đứng ra can thiệp mới tạm ổn.

Chưa hết, khi hội nghị nhà chung cư được tổ chức lại, thành viên này không được bầu lại. Người này đã gửi đơn khiếu nại đến các cấp chính quyền và UBND quận, cho rằng việc tổ chức hội nghị nhà chung cư này sai quy định. 

Vì khiếu nại này, UBND quận chưa ra quyết định công nhận BQT chung cư mới khiến những khoản chi phí sửa chữa, bảo trì nhà chung cư bị ngưng trệ, làm ảnh hưởng đến an toàn của chung cư và cư dân.

Tránh né "thượng đế"

Khi bán căn hộ, nhiều chủ đầu tư ngon ngọt xem khách hàng là "thượng đế", hứa hẹn đủ loại tiện nghi gắn liền với dự án. Tuy nhiên, khi người mua nhận nhà thực tế và thấy không đúng như cam kết ban đầu thì chủ đầu tư lại chơi chiêu né tránh. Ở nhiều nơi, cư dân bức xúc tụ tập, căng băng rôn phản đối, gửi đơn kêu cứu khắp nơi thì chủ đầu tư mới xuất hiện.

Ông N.T.V., chung cư H (Q.Bình Tân), kể khi ông tìm hiểu dự án, nhân viên bán hàng dẫn đi xem một block xây dựng xong trước đó có nhà giữ xe ở tầng trệt và tầng một. Nhưng khi chung cư đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư đem tầng để xe cho thuê bán cà phê và mở trung tâm ngoại ngữ..., còn xe của cư dân để ở công viên.

Người dân phản ảnh, cuộc họp nào chủ đầu tư cũng hứa sẽ giải quyết ổn thỏa cho cư dân trong thời gian ngắn nhất, nhưng đến hạn cuối lại thò ra lý do khác để không thực hiện... và hứa tiếp. "Đến giờ, người dân không còn niềm tin chủ đầu tư sẽ hành xử đúng mực" - ông V. chia sẻ.

Ông H.V.T., cư dân tại chung cư LH (Q.8), kể chủ đầu tư cơi nới phần diện tích tầng thượng để cho thuê, chuyển đổi công năng thương mại ở một số tầng thành căn hộ để bán.

Cư dân bức xúc, đề nghị gặp mặt nói chuyện nhưng chủ đầu tư năm lần bảy lượt tránh mặt. Mãi một thời gian sau, chủ đầu tư mới cho nhân viên làm việc với người dân, chủ yếu ghi nhận ý kiến để báo cáo ban giám đốc.

DƯƠNG NGỌC HÀ - TIẾN LONG

Link gốc https://nhadat.tuoitre.vn/ban-quan-tri-la-vua-chung-cu-20180411085803599.htm

Tìm hiểu sự khác biệt giữa phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư

Tìm hiểu sự khác biệt giữa phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư

phap-luat  

Không ít cư dân khi sinh sống tại chung cư chưa phân biệt rõ giữa phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư, bài viết này sẽ chỉ rõ sự khác biệt của 2 loại phí này.

1. Phí bảo trì nhà chung cư

Trước tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về phí bảo trì nhà chung cư bởi vì đây là loại phí chúng ta phải nộp đầu tiên ngay sau khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Có thể rất nhiều người không để ý bởi vì có thể nó được tích hợp trong giá mua căn hộ, có thể nó sẽ tách ra nhưng nó là một phần của hợp đồng mua bán căn hộ theo luật định.

Giá trị của phí này thường là 2% giá bán căn hộ và tỷ lệ này chưa thay đổi kể từ khi áp dụng. Đối với các tòa nhà, cụm tòa nhà quy mô lớn, tổng số tiền thu phí bảo trì có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Mục đích chi của quỹ bảo trì đã được nêu rõ tại điều 34 của thông tư 02/2016/TT-BXD, tóm tắt lại như sau:

- Bảo trì các hệ thống thuộc sở hữu chung của tòa nhà, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống điện, hệ thống nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy… và các thiết bị khác dùng cho nhà chung cư.

- Xử lý ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của tòa nhà.

- Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của tòa nhà có trong thỏa thuận của hợp đồng mua bán, cho thuê theo pháp luật.

- Chi tiết khác xem tại thông tư nói trên.

Như vậy, về mặt bản chất thì phí bảo trì để bảo trì, sửa chữa, nâng cấp những hạng mục lớn thuộc sở hữu chung của tòa nhà. Quỹ bảo trì khi chưa thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư là người nắm giữ và quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập theo pháp luật thì chủ đầu tư bàn giao lại cho ban quản trị chung cư kèm theo sổ sách, chứng từ đối chứng đầy đủ. Thông qua quy định tại quy chế hoạt động của ban quản trị cũng như Hội nghị nhà chung cư thì quỹ bảo trì sẽ được quản lý và hoạt động theo pháp luật và theo quy chế của từng tòa nhà.

2. Phí dịch vụ tòa nhà

Phí dịch vụ tòa nhà về mặt bản chất là để dành duy trì các hoạt động thường xuyên của tòa nhà, trong đó quan trọng nhất là dành để chi phí cho quản lý vận hành tòa nhà. Cư dân chung cư, người sở hữu, người thuê căn hộ, diện tích khác bên trong tòa nhà là người phải đóng góp phí dịch vụ. Vậy, ban quản trị là tổ chức đại diện cho cư dân của tòa nhà có được quản lý phí dịch vụ tòa nhà hay không?

Trên thực tế, ban quản trị hoặc chủ đầu tư sẽ thường ủy quyền cho ban quản lý tòa nhà thu và chi trong hạn mức, khoản mục cho phép liên quan đến phí dịch vụ tòa nhà. Bởi trên hết, họ không có đủ nguồn lực cũng như thời gian để thực hiện công việc thu và chi quỹ dịch vụ này. Hơn nữa, tích hợp trong công tác quản lý, bộ phận hành chính và tài chính của ban quản lý có thể dễ dàng và thực hiện việc này một cách nhanh chóng, chuyên nghiệp và chính xác. Nguồn thu từ phí dịch vụ tòa nhà sẽ dùng để:

- Chi trả dịch vụ quản lý vận hành nhà tòa nhà.

- Chi trả điện, nước công cộng.

- Chi trả tiền sữa chữa, bảo dưỡng nhỏ (sửa chữa lớn dùng quỹ bảo trì).

- Chi trả tập huấn phòng cháy chữa cháy định kỳ.

- Chi một số các quỹ khác theo quy định.

Thông qua những phân tích ở trên, quỹ bảo trì và phí dịch vụ cùng là do cư dân đóng góp nhưng dưới các hình thức, mục đích và danh mục chi khác nhau. Do vậy, phân cấp quản lý cũng khác nhau. Quan bài viết này, mong rằng quý khách hàng không có sự nhầm lẫn giữa hai loại phí khi ở chung cư và thuê diện tích trong tòa nhà.

Theo housecarevn.com.vn

Quy định pháp luật về quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư

Quy định pháp luật về quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư

phap-luat  

Quy chế hoạt động và quy chế thu - chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan, cụ thể tại Điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

Cơ sở pháp lý:
- Luật nhà ở 2014
- Thông tư 02/2014/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư

Bao gồm các nội dung sau đây:

- Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết, quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các quyết định của Ban quản trị;

- Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiêm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kế kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);

- Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành viên Ban quản trị;

- Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;

- Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;

- Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

2. Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư

Khoản 3 quy định quy chế gồm các nội dung sau:

- Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

-  Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

-  Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt quản trị để ký duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán chi phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;

- Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các khoản do Ban quản trị đang quản lý;

- Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

- Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

- Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

- Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

- Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chéo, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;

- Quy định các nội dung khác có liên quan.

Theo PV